南京东路，这条百年商业街，正经历一场无声革命。老旧的商业体在不动产资产管理平台的推动下，实现从“重”到“轻”的华丽转身。
这一转变源于上海从增量时代向存量时代的城市化转型。2021年末，中国常住人口城镇化率达64.72%，城市核心区域土地开发趋近饱和，城市更新成为房地产行业新主线。
01 南京东路存量商业改造的必然性
南京东路作为“中华商业**街”，承载着上海商业的深厚底蕴，却也面临着业态老化、客群单一的挑战。传统百货式商业无法吸引当代年轻人，导致商场收入与城市核心区位的高价值物业不匹配。
在“上海购物”品牌专项行动推动下，上海市商务委明确提出要重塑“中华商业**街南京路”形象。南京东路商业转型势在必行。
黄浦区以打造“上海国际消费城市示范区”为契机，推动传统商业创新发展。但与淮海路相比，南京路的存量改造更需要平衡“历史传承”与“重塑更新”。
老旧商业体改造升级已迫在眉睫。外立面破败、运营模式单调等问题，使得大量存量商业逐渐失去吸引力和核心竞争力。
02 标杆项目实战解析：从传统到潮流的蜕变
南京东路479号的U479项目，前身是香港先施百货，由新世界集团与盈展集团联手改造后，于2021年6月18日开业。这个仅1万方但高达12层的小体量商业，在商场云集的南京东路崭露头角。
项目通过鲜明的年轻化定位成功突围。面向步行街一侧的橱窗给到占据三层空间的VANS旗舰店，夜晚在灯光照射下从南京东路脱颖而出。
更彻底的变革来自南京东路340号的百联ZX创趣场。百联股份副总经理叶晓京带领团队，将原有的华联商厦转型为二次元文化主题商场。
项目定位于“游乐场和社交场”，招商严格围绕“圈层兴趣社交”展开。即使是承付能力低但符合二次元文化的店铺也被保留下来，打破了传统商业地产单纯追求租金的逻辑。
改造后的百联ZX日均客流量从初期1.5万至3万人次，攀升至4万人次，成为上海二次元文化的新地标。
03 资产高效流转的金融创新：公募REITs的作用
在南京东路商业地产盘活背后，金融创新提供了重要支撑。公募REITs（不动产投资信托基金）作为资产证券化的重要工具，正在搭建房地产“重转轻”的桥梁。
招商局集团通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资，形成“投—建—融—管—退”的良性循环模式。这种模式为商业地产提供了明确的退出渠道，解决了“建成易、盘活难、退出更难”的困境。
04 技术赋能：不动产资产管理平台的建设
不动产资产管理平台的建设，为商业地产盘活提供了技术支撑。淮南市开发的“三维不动产全生命周期管理平台”，实现不动产“立体化、全周期、一码通”管理模式。
平台融合实景三维、精细化人工建模等技术，完成60平方公里三维建模轻量化处理，核心区域实现全空间、全要素、全过程的精细化数字孪生三维建模。
05 存量商业盘活的核心策略与未来趋势
成功的存量商业改造需要多维度策略支撑。精准的客群定位是首要条件。
未来，存量商业改造将更加注重数字化技术应用。THE BOXX项目推出“沉浸式虚实交互数字IP演绎中心”，构建融合Web3.0技术的创新文化消费场景。这种数字技术与实体商业的融合，将为存量商业注入新活力。
随着技术进一步融合，商业更新将更加精准高效。三维不动产管理平台将不止于管理功能，更可模拟分析客流动线、商铺热度乃至消费偏好，为商场改造和运营提供数据支撑。
未来南京路将形成“商场、广场和秀场联动”，THE BOXX与南京路步行街公司联手打造的城市IP，以“光”为主题，推出专属沉浸式多媒体数字光影秀——“追光之城”。
商业更新不再是简单的物业改造，而是对城市文化、消费心理和商业趋势的深度解读。只有跟上变化的需求，商业更新才能在长远发展中获得源源不断的动力。
关于千万项
上海云令智享信息技术有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。
千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。
千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。
千万项累计管理面积超1000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。
