每年吸引近2亿人次客流的中华商业**街，正在通过数字技术重塑资产运营模式，实现从传统租赁管理到智慧商业生态的跨越。
南京东路商圈作为上海建设国际消费中心城市的核心承载区，近年来积极推动资产运营数字化转型。通过智慧商圈平台建设，运用数字化手段赋能商圈，南京东路已形成线上线下互补、共同繁荣的新商业环境。
该商圈通过数字技术优化商业资源配置，提升资产利用效率，在租赁市场面临挑战的背景下保持了30%的消费增长。其智能平台正帮助业主和商户在变化的市场中寻找新机遇。
01 数字化运营体系：数据驱动决策与精细化资产管理
南京东路商圈已建立起完善的数字化运营体系。商圈搭建了客流数据分析平台，可对商圈内人流总数、性别、年龄、来源地、驻留时间等多个维度进行统计分析。
这一系统不仅为商户提供运营情况分析，还能通过商业信息数据库及时掌握商圈内总体品牌数量、属性及业态分布。
数字化管理使商圈能够实时监控各商业体的表现，为招商决策和业态调整提供数据支持。南京东路步行街投资发展有限公司作为商圈运营主体，通过官方微信公众号、小程序等数字化工具，实现了商户信息基本全覆盖，整合全街信息资源。
商圈还推出会员积分任务和积分商场系统，为后期打通商户，构建会员共享共融、积分通存通兑体系奠定基础。这种数字化会员管理模式提高了消费者粘性，为商户带来更稳定的客源。
资产运营数字化不仅提升了管理效率，更重新定义了商圈与租户的关系。传统的房东-租户关系已转变为协同发展的合作伙伴关系，双方通过数据共享实现共赢。
02 智能招商与业态优化：AI助力精准匹配与风险防控
面对租赁市场的挑战，南京东路商圈利用智能平台实现招商流程的数字化变革。智能招商系统能够自动生成个性化推介方案，使重点资产的招租周期缩短近40%。
商圈通过大数据分析周边3公里内的商圈业态、交通规划、租金收益等多项关键参数，准确匹配出适合企业租赁的发展方向和潜在客户。这种数据驱动的招商模式减少了资产空置率，同时进一步提升经营效益。
在业态布局方面，智能平台赋予资产管理方前瞻性规划能力。南京东路商圈借鉴了其他地区的成功经验，运用智能化行业趋势预测功能，对所属资产进行针对性、前瞻性的业态布局。
百联集团在南京东路沿线的七个项目正以“一年一个的速度更新迭代”，把有着百年历史的百货公司与90后、00后消费者链接起来。这种敏捷的业态调整能力正是基于数据洞察。
风险防控是资产运营的重要环节。智能平台通过人工智能算法，实现了对房产空置预警、租金异动等风险的动态监测。某资产管理公司的实践表明，该技术可帮助一季度提前谋划并及时处置退租、欠租事件5起，租金收缴率同比提升16%。
03 消费体验升级：数字技术赋能全新购物场景
南京东路商圈通过数字化转型不仅优化了资产运营效率，更重塑了消费者体验。商圈推出“南步新乐元”小程序，结合区块链、数字货币、数字人、AI大数据等综合技术，承载城市记忆、文化博览、演绎景观、潮玩市集四大功能模块。
增强现实（AR）技术是商圈数字化的一大亮点。南京东路智慧商圈上线了一款增强现实实景导览，为消费者提供新的消费场景、新的消费渠道和新的消费体验。这项创新使南京东路成为全球首个与AR技术深度融合的商圈。
支付环境的优化也是数字化转型的重要组成部分。南京东路商圈在“五五购物节”期间，创新“数字人民币+企业消费券”营销模式，打造了一批商业数字化转型新场景。商圈数字人民币应用覆盖率居全市之首，超过90%。
商圈还积极借助抖音、今日头条等平台的宣传营销能力，引导线上观众云游文娱体验项目、打卡美食门店。与喜马拉雅、哔哩哔哩等数字化赋能企业合作，推出“有声南京路”、“bilibili集势夜”等主题活动，进一步扩大影响力和辐射力。
04 基础设施支撑：5G网络与物联网构建数字底座
南京东路商圈数字化运营离不开强大的数字基础设施支持。上海计划在南京东路完成5G网络深度覆盖，以5G建设为契机，优化数据、信息服务，提升街区智慧体验度。
黄浦区实施了5G精品网络建设，全区累计建成2500余个5G室外基站，5G基站站址密度全市**。南京东路、豫园等重点区域5G下载速率达千兆级，为重点商业综合体、商务楼宇提供了优质的5G信号。
在2024年2月发布的《上海市移动通信用户感知度测评报告（2023年）》中，南京东路商圈入选上海市商场商圈场景移动通信用户感知度优秀典型场所。这一荣誉反映了商圈在网络建设方面的成就。
物联网技术在资产管理中也发挥着重要作用。一些企业已开始整合智能设备，搭建租赁行业的IoT智慧租住体系。智能安全巡检系统使资产安全巡检效率提升了2倍，在节约管理成本的同时提高了工作规范性和精准性。
基础设施的数字化升级为商圈资产运营提供了坚实基础，使各种创新应用成为可能。未来，随着“满格上海”、“光耀申城”工作的落实，南京东路商圈的固定宽带网络将进一步提速升级，为深化数字赋能商业高质量发展提供随时即取、高速稳定的网络支撑能力。
05 未来发展方向：AI与大数据塑造商圈资产运营新范式
南京东路商圈资产运营数字化的未来将更加依赖人工智能和大数据技术。算料成为商圈差异化竞争的关键要素，通过收集和分析消费者行为数据、商户经营数据和周边环境数据，形成对资产价值的精准评估。
商圈正积极推进数字技术与人工智能技术在资产运营、安全管理等方面的场景应用，努力培育发展新质生产力。HQI（房源品质指数）等基于多维度数据模型的评估体系，让“好房子”被看见，让服务效率提升有抓手、让房源品质优化有路径。
轻资产托管模式可能成为商圈资产运营的重要方向。这种模式以“无差价、重服务、低空置、强渠道”为核心机制，覆盖从租客匹配、租金代收、日常维修到纠纷协调的全周期服务。
专业化、精细化是未来商圈资产运营的发展方向。通过“科技提效+分工提效”夯实效率基础，通过“服务产品化+精细化”提升服务价值，构建更加健康、可持续的商业生态系统。
南京路步行街的数字化转型远未结束。随着人工智能和大数据技术的进一步发展，未来的资产管理将更加精细化、智能化。商圈数字平台可能进化成为预测消费趋势、优化商业组合的智能决策系统，进一步降低空置率，提升资产价值。
其他城市的商圈也在积极探索数字化路径。江苏南京供销资产经营管理公司通过引入智能平台，准确分析匹配出适合企业租赁的发展方向和潜在客户，减少资产空置率的同时进一步提升经营效益。
未来的商圈竞争不仅是地理位置的竞争，更是数据能力和数字化运营水平的竞争。南京东路商圈的实践展示了一条通过数字技术提升资产价值、应对市场挑战的有效路径。
关于千万项
上海云令智享信息技术有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。
千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。
千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。
千万项累计管理面积超1000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。
