从“管房”到“管人+管产”：系统如何助力上海国企构建以产业服务为核心的资产管理新生态发表时间：2026-05-22 10:40 在上海深化国资国企改革、推进城市更新与产业升级的关键阶段，国企资产管理正经历一场深刻的范式革命 —— 从传统单一的 “管房” 模式，转向 “管人 + 管产” 的综合化、服务化新范式。以数字化系统为核心支撑，上海国企打破资产壁垒、重构管理逻辑、激活产业价值，构建起以产业服务为核心的资产管理新生态，为国有资产保值增值、城市功能提升与产业高质量发展注入强劲动能。
一、传统 “管房” 模式：困境与转型必然长期以来，上海国企资产管理以 “物业管控、租金收缴、台账登记” 为核心，本质是 “以房为中心” 的静态管理。这种模式在特定历史阶段发挥了作用，但随着城市进入存量时代、产业迭代加速，其短板日益凸显，已难以适配新时代发展要求。 （一）管理碎片化，家底难摸清上海国企资产体量庞大、业态多元，涵盖楼宇、园区、土地、商业综合体等，且分布分散。传统管理依赖纸质档案、Excel 表格，信息分散在不同部门、不同系统，产权资料、租赁合同、运维记录等数据割裂，形成众多 “信息孤岛”。资产清查需耗时数月，闲置资产、低效资产难以精准识别，“家底厚、管理难” 成为普遍痛点，甚至出现 “糊涂账” 问题。 （二）功能单一化，价值难释放“重持有、轻运营，重收租、轻服务” 是传统模式的典型特征。管理重心聚焦于物业维护、租金催收等基础事务，缺乏对资产的市场化运营与价值挖掘能力。资产与产业发展脱节，与企业需求、人才需求割裂，楼宇只是物理空间，园区仅为厂房集合，无法为入驻企业提供产业链支撑、政策对接、资源链接等增值服务，资产价值长期处于 “沉睡” 状态。 （三）服务被动化，适配性不足传统管理以 “资产方” 为核心，而非以 “产业方、企业方、人才方” 为导向。面对科创企业、中小企业、高端人才的多元化需求，缺乏主动服务意识与定制化服务能力。例如，科创企业需要的孵化支持、融资对接、技术合作，人才需要的居住配套、生活服务、社交平台，在传统模式下均难以有效供给，导致资产吸引力下降，产业集聚效应薄弱。 （四）决策经验化，风险难管控缺乏数据支撑的决策体系，资产定价、改造升级、招商策略等多依赖经验判断，易出现决策偏差。同时，资产权属、合同履约、安全运营等风险点分散，缺乏实时监控与预警机制，合规管理压力大，难以实现风险的前置化、系统化管控。 转型迫在眉睫。上海市国资委明确要求，推动国有资本向现代金融、科创投资、城市运行等领域集中，深化存量资产盘活处置，推动国企从 “管资产” 向 “营资产”、从 “空间管理” 向 “产业服务” 转变。从 “管房” 到 “管人 + 管产”，既是破解传统困境的必然选择，也是服务上海 “四个中心” 建设、激活国有资产价值的战略路径。 二、“管人 + 管产” 新范式：核心逻辑与价值重构“管人 + 管产” 模式，是以产业服务为核心，以数字化系统为支撑，整合资产资源、产业资源、人才资源，实现 “资产赋能产业、产业集聚人才、人才激活资产” 的良性循环，构建 “资产 - 产业 - 人才” 一体化管理新体系。其核心逻辑与价值重构体现在三大转变： （一）管理对象：从 “单一物业” 到 “人 + 产 + 空间” 全域覆盖打破 “只管房子” 的局限，将管理对象延伸至入驻企业（产业主体）、企业员工（人才主体）、物理空间（资产载体） 三大核心要素。对资产，实现全生命周期精细化管理；对企业，提供从入驻到成长的全链条产业服务；对人才，匹配居住、生活、社交等全方位配套，形成 “空间承载产业、产业集聚人才、人才赋能空间” 的协同格局。 （二）管理目标：从 “保值增值” 到 “价值共创 + 生态共赢”不再局限于租金收益、资产增值的单一目标，而是以产业服务为纽带，实现国有资产价值、产业发展价值、人才服务价值的多维共创。通过资产盘活助力产业升级，通过产业集聚提升资产溢价，通过人才服务增强产业粘性，最终实现国企、入驻企业、人才、城市的多方共赢。 （三）管理模式：从 “被动管控” 到 “主动服务 + 智能运营”摒弃 “守摊子、收租子” 的被动思维，转向主动服务、精准赋能、智能运营的新模式。以企业需求、人才需求为导向，提供定制化产业服务；以数字化系统为工具，实现资产运营、产业服务、人才管理的智能化、高效化，推动管理从 “经验驱动” 向 “数据驱动” 转变。 三、数字化系统：构建新生态的核心支撑上海国企以数字化转型为抓手，打造集资产全景管理、产业服务赋能、人才服务链接、数据智能决策于一体的综合资产管理系统，为 “管人 + 管产” 新范式落地提供硬核支撑，推动资产管理从 “纸质化、分散化、经验化” 迈向 “数字化、一体化、智能化”。 （一）全域资产数字底座：从 “模糊台账” 到 “全景可视”系统首先构建全域全量资产数字底座，打破信息壁垒，实现 “一图统览、一本明账”。
（二）产业服务赋能模块：从 “空间出租” 到 “生态培育”系统核心搭建产业服务赋能体系，推动资产从 “物理空间” 向 “产业生态平台” 升级，精准对接企业全生命周期需求。
（三）人才服务链接模块：从 “管人” 到 “服务人、留住人”系统延伸管理触角，构建人才服务闭环，以优质服务集聚人才、留住人才，支撑产业可持续发展。
（四）智能决策与风控模块：从 “经验决策” 到 “数据驱动”系统搭载大数据分析与智能预警功能，为管理决策与风险防控提供科学支撑。
（五）业财一体化协同模块：从 “账实分离” 到 “高效协同”系统打通资产、运营、财务、OA 等系统壁垒，构建业财一体化管理体系，实现业务与财务数据无缝流转、实时同步。从合同录入、回款计划生成、自动出账、在线支付、银企直连，到自动核销、开票、生成财务凭证，全链路线上化、自动化，确保账实相符、账账相符，提升运营效率与财务管控效能。 四、实践成效：新生态赋能国企高质量发展依托数字化系统构建的 “管人 + 管产” 资产管理新生态，上海国企在资产盘活、产业赋能、人才集聚、管理升级等方面取得显著成效，彰显改革价值与示范效应。 （一）资产效能显著提升，保值增值能力增强通过数字化管控与精准运营，上海国企资产清查效率提升80% 以上，招商周期缩短50%，闲置资产盘活率大幅提高。资产从 “沉睡资源” 转变为 “活力引擎”，租金收益稳步增长，资产估值持续提升，部分国企通过 REITs 等资产证券化工具，实现存量资产的高效盘活与价值放大。 （二）产业服务精准落地，产业集聚效应凸显资产从 “空间载体” 升级为 “产业孵化器”，为科创企业、中小企业提供全链条服务，助力企业发展壮大。园区、楼宇的产业集聚度不断提高，产业链上下游企业协同联动，形成特色产业集群，为上海构建现代化产业体系提供重要支撑。 （三）人才服务持续优化，人才吸引力不断增强以资产为载体的人才服务体系，有效解决产业人才居住、生活、发展等痛点，提升人才归属感与幸福感。越来越多的高端人才、青年人才选择上海、扎根上海，为上海人才高地建设注入动力，形成 “人才集聚 - 产业发展 - 资产增值” 的良性循环。 （四）管理模式全面升级，治理效能持续释放数字化系统推动管理从 “分散、被动、经验化” 向 “集中、主动、智能化” 转变，管理流程标准化、透明化、高效化，审批效率平均提升70% 以上。同时，数据驱动的决策与风控体系，有效降低管理风险，提升国企治理现代化水平，助力国企更好发挥在城市发展中的战略支撑作用。 五、未来展望：深化融合，打造资管新标杆从 “管房” 到 “管人 + 管产”，上海国企资产管理改革已迈出坚实步伐，但面向未来，仍需持续深化数字化与产业服务的融合，不断完善新生态，打造全国国企资产管理新标杆。 （一）深化系统迭代升级，强化智能赋能持续引入 AI、物联网、区块链等前沿技术，优化系统功能，提升资产预测性维护、产业趋势研判、人才需求预判等智能化能力，推动系统从 “管理工具” 向 “智能大脑” 升级。 （二）拓展产业服务边界，构建全链条生态围绕上海重点产业布局，进一步整合产业资源，深化与高校、科研院所、龙头企业合作，搭建更多产业服务平台，为企业提供从孵化、成长到成熟的全生命周期服务，构建更完善的产业服务生态。 （三）强化人才服务闭环，助力人才高地建设持续优化人才公寓、居住配套、发展服务等供给，联动更多社会资源，打造更具吸引力的人才服务体系，助力上海集聚全球高端人才，支撑科创中心建设。 （四）加强经验复制推广，释放示范引领效应总结上海国企在数字化资管、产业服务融合等方面的成功经验，形成可复制、可推广的模式，助力更多国企实现资产管理转型，为全国国企改革提供 “上海方案”。 结语从 “管房” 到 “管人 + 管产”，是上海国企资产管理的一场深刻变革，更是国有资产价值重构、产业生态培育、人才服务升级的战略之举。数字化系统作为核心支撑，打破传统壁垒、重构管理逻辑、激活多元价值，助力上海国企构建起以产业服务为核心的资产管理新生态。面向未来，随着数字化与产业、人才的深度融合，上海国企必将在国有资产保值增值、城市功能优化、产业高质量发展中发挥更大作用，书写新时代国企改革发展的新篇章。 关于千万项 千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。 千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。 千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。 千万项累计管理面积超5000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。 声明：此篇为千万项商业不动产资管云官网原创文章，转载请标明出处链接：https://www.ylsaas.com.cn/sys-nd/11052.html
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