完善国有资产管理体系，助力资管数字化转型

不动产资产管理解决方案

旗下产品「资管云」，聚焦不动产经营业务，覆盖产业园区、写字楼、商业中心、沿街商铺、住宅社区等多种业态，推动国有资本做强做大做优，有效防止国有资产流失，促进国有资产保值增值。

不动产不止于收租：上海国企资产价值重塑与盘活提效全景图

发表时间：2026-05-28 11:17

在上海国资国企改革深化提升行动的关键阶段，万亿规模的国有不动产既是城市发展的重要家底，也是国资监管的核心领域。长期以来，上海国企坐拥区位优越、体量庞大的不动产资源，却深陷 “重持有、轻运营” 的传统困局 —— 以 “收租” 为核心的单一模式，让大量优质资产沦为 “沉睡资本”，价值潜能难以释放。如今，上海国企以数字化转型为抓手、政策创新为支撑、多元运营为路径，打破 “收租依赖”，推动不动产从 “资产持有” 向 “价值经营” 跨越，绘就一幅资产价值重塑与盘活提效的全景图。

一、困局：黄金资产的 “收租式” 枷锁

上海国企不动产体量庞大、类型多元，涵盖核心商圈写字楼、滨江沿线商业体、城市更新区域旧厂房与存量土地，总面积超千万平方米，是国有资产保值增值的 “压舱石”。但长期以来，传统管理模式的短板日益凸显，让黄金资产陷入低效运转的困境。

（一）家底不清：信息孤岛下的 “糊涂账”

资产底数模糊是首要痛点。大量不动产信息分散在各子公司、各部门的 Excel 表格、纸质档案甚至老员工经验中，产权证明、图纸资料、租赁合同、运维记录散落，形成严重的 “信息孤岛”。“有多少资产、在哪里、状态如何、租金几何” 等基本问题难以精准回答，部分资产甚至存在 “有房无证”“有地无界” 的历史遗留问题，权属纠纷与资产流失风险暗藏。

（二）模式单一：收租依赖下的价值浪费

多数国企将不动产等同于 “稳定租金来源”，运营模式高度同质化 —— 核心依赖静态出租，缺乏对资产的定位升级、业态创新与价值深挖。核心商圈写字楼空置率波动、老旧厂房长期闲置、优质土地低效利用，资产价值被严重低估。同时，租赁决策依赖经验判断，缺乏市场数据分析支撑，难以优化租户组合、匹配市场需求，导致租金收益增长乏力，资产回报率持续偏低。

（三）效率低下：手工管理下的风控滞后

传统管理模式下，“收租靠催缴、巡检靠腿跑、审批靠纸单”，流程繁琐、沟通成本高。租赁管理、财务管理、工程运维、客户服务等环节数据不通，管理者难以获取资产全景视图，对市场变化反应迟缓。风险管控更是被动滞后，合同到期、租金拖欠、消防隐患等问题往往事后才发现，易造成国有资产流失；追责环节因流转痕迹缺失、责任边界模糊，难以精准定位责任主体。

（四）能力不足：专业缺失下的转型瓶颈

不动产精细化运营、城市更新改造、资产证券化等专业能力不足，是国企突破困局的重要瓶颈。多数国企缺乏商业运营、产业导入、资本运作的专业团队，面对存量资产更新、新业态培育、资本市场对接等需求时力不从心，即便手握优质资产，也难以实现价值跃升。

二、破局：政策赋能与数字筑基，打通盘活路径

面对不动产管理的深层痛点，上海以 “政策顶层设计 + 数字技术赋能” 双轮驱动，构建全链条支撑体系，为国企不动产盘活扫清障碍、搭建平台。

（一）政策聚力：构建 “1+N” 制度体系，破除机制壁垒

上海国资委、市规划资源局等多部门协同发力，出台一系列专项政策，形成系统完备、精准落地的制度体系，为不动产盘活提供政策保障。

顶层规划引领：2023 年印发《市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案（2023-2025 年）》，创新 “更新一批、减量一批、收储一批、保留一批” 的 “四个一批” 统筹实施机制，全面梳理 16 家市属国企 2093 幅、74.9 平方公里存量土地，纳入国土空间规划 “一张图” 管理。
租赁规范升级：构建 “1+1+X” 不动产租赁管理制度体系 —— 市国资委出台《关于规范市国资委监管企业房屋出租管理的指导意见》，上海联交所制定《上海市国资国企不动产租赁操作细则》，市属国企配套制定专项制度，明确公开招租、租期灵活调整、租金动态管理等规则，杜绝低效长租与暗箱操作。
成本减负赋能：出台《上海市低效产业用地再开发政策工具箱 (2.0 版)》等政策，明确存量工业用地提高容积率不增收土地价款、非居住存量房屋改建保障性租赁住房不补缴土地价款等优惠，大幅降低资产更新改造成本。
资本通道打通：支持国企通过 REITs、股权转让、联合开发等方式盘活资产，2026 年上海地产商业不动产 REIT 获批，成为全国首批商业不动产 REIT 产品，底层资产鼎保大厦、鼎博大厦成功对接资本市场。

（二）数字筑基：搭建全生命周期管理系统，实现 “智管提效”

上海国企以数字化转型为抓手，打破信息孤岛，搭建 “资产一张图、管理一条链、监管一个平台” 的全生命周期不动产管理系统，推动管理模式从 “人工经验” 向 “数据驱动” 转型。

资产数字化确权：将所有不动产的位置、面积、产权、图纸、合同等信息数字化、可视化入库，建立 “一资产一档案” 的电子台账，实现资产底数 “一览无余”，彻底解决家底不清、权属不明问题。
运营智能化管控：系统集成租赁管理、租金收缴、运维巡检、合同管理等功能，实现租金自动核算、欠费智能预警、巡检线上留痕、审批线上流转，大幅提升运营效率。某老牌国企写字楼引入系统后，租金回收周期缩短 30%，租户续约率显著提升。
决策数据化支撑：通过分析租金水平、出租率、市场行情、成本构成等海量数据，生成多维度经营报告，辅助租赁定价、潜力资产识别、资本运作决策，避免 “盲人摸象” 式判断。
监管全程化追溯：构建 “责任到人、痕迹可查、全程追溯、终身追责” 的电子档案体系，资产流转、租赁交易、运维记录全程留痕，有效防范国有资产流失风险。

三、重塑：多元运营创新，激活资产价值新动能

在政策赋能与数字筑基的基础上，上海国企跳出 “收租思维”，探索 “更新改造、业态升级、资本运作、产业赋能” 多元路径，推动不动产价值全方位重塑，实现从 “租金收益” 到 “价值倍增” 的跨越。

（一）城市更新：老旧资产 “涅槃重生”

聚焦老旧写字楼、闲置厂房、低效楼宇，通过 “商改住、工改创、旧改新” 等改造模式，适配城市发展需求，激活存量资产价值。

商改住典范：隧道股份将 1994 年建成、出租率跌破 50% 的沪水商务楼，改造为 “瑞元里” 青年公寓，打造 20-52 平方米精致户型，配套公共活动空间与健身房，步行 5 分钟可达轨交枢纽，开业 3 个月出租率突破 90%，既解决青年安居需求，又实现资产价值翻倍。

工改创标杆：上海电气、华谊集团等国企依托 “三区三企” 试点，将老旧工业厂房改造为创意产业园、科创孵化器，导入文创、科技企业，实现从 “工业锈带” 到 “科创秀带” 的转型，资产租金收益提升 3-5 倍。

（二）业态升级：从 “单一出租” 到 “复合运营”

打破传统办公、商业单一业态限制，结合区域产业定位与消费需求，打造 “办公 + 商业 + 文旅 + 产业服务” 复合业态，提升资产附加值。

核心商圈提质：上海地产集团整合世博区域鼎保大厦、鼎博大厦等资产，从单一写字楼出租升级为 “商务办公 + 会展文旅 + 高端商业” 综合体，依托世博文化 IP 导入流量，资产估值大幅提升，成功发行商业不动产 REIT，实现资产证券化退出。
产业园区赋能：外高桥集团将工业厂房升级为 “智能制造 + 仓储物流 + 产业服务” 产业园，配套供应链金融、企业孵化、政策申报等服务，吸引高端制造企业集聚，园区出租率稳定在 95% 以上，同时发行全国首单工业厂房机构间 REITs，发行规模 18.30 亿元，实现从 “资产持有者” 到 “资本运营者” 的转型。

（三）资本运作：从 “静态持有” 到 “流动增值”

借助 REITs、产权转让、合作开发等资本市场工具，盘活存量资产、回笼资金，形成 “盘活 - 再投资 - 再增值” 的良性循环。

REITs 批量落地：除上海地产商业 REIT 外，浦东国资外高桥集团发行工业厂房 REITs，上海交易集团推动 50 余个城市更新项目市场化交易，激活不动产面积超 542 万平方米，租金总增值超 24 亿元。
产权高效流转：通过上海联交所公开招租、产权转让，实现不动产资源市场化配置，2025 年以来完成 2000 余宗项目公开招商，既保障国有资产保值增值，又引入优质运营资源。

（四）产业赋能：从 “资产载体” 到 “发展引擎”

将不动产盘活与城市产业发展深度绑定，依托资产空间承载功能，导入主导产业、培育新兴业态，实现 “资产价值” 与 “产业价值” 双向提升。

服务实体经济：上海国企将存量土地、厂房转型为专精特新企业孵化器、中小企业产业园，提供低成本办公空间与产业服务，助力实体经济发展，同时通过产业集聚提升资产长期价值。
融入城市发展：积极参与保障性租赁住房、养老服务设施、公共配套建设，将闲置不动产改造为保障性住房、养老公寓，既履行国企社会责任，又享受政策支持，拓宽资产收益渠道。

四、展望：从 “盘活存量” 到 “创造增量”，迈向高质量发展

上海国企不动产价值重塑与盘活提效，已从单点探索迈向系统推进，从 “被动盘活” 转向 “主动经营”，打破了 “收租依赖” 的传统桎梏，释放了万亿资产的价值潜能。但面向未来，不动产运营仍需在专业能力提升、产业深度融合、创新模式迭代上持续发力，推动从 “盘活存量” 向 “创造增量” 跨越。

（一）强化专业能力，打造运营核心竞争力

组建专业化不动产运营团队，引入商业管理、产业招商、资本运作等专业人才，或与优质运营机构合作，提升资产精细化运营、业态创新、资本运作能力，破解专业短板制约。

（二）深化产城融合，锚定长期价值增长

紧扣上海 “2035” 城市总体规划与产业发展布局，将不动产盘活与科技创新、数字经济、绿色低碳等新兴产业深度融合，打造 “产业 + 空间 + 服务” 一体化平台，让不动产成为城市产业升级的重要载体，实现资产长期价值增长。

（三）迭代创新模式，拓展价值增长边界

持续探索 “不动产 +” 创新模式，如 “不动产 + 金融”“不动产 + 文旅”“不动产 + 低碳”，借助绿色建筑、智慧能源、数字孪生等技术，提升资产绿色低碳水平与智慧化运营能力，拓展资产价值增长边界。

从 “收租度日” 到 “价值倍增”，从 “沉睡资产” 到 “活力引擎”，上海国企不动产的转型之路，是国资国企改革深化的生动缩影，也是城市高质量发展的重要实践。未来，随着政策持续赋能、技术深度融合、运营不断创新，上海国企不动产必将彻底跳出 “收租” 局限，在城市更新、产业升级、国资保值增值中释放更大能量，书写国有资产价值重塑的新篇章。

关于千万项

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

千万项累计管理面积超5000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。