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不动产资产管理解决方案

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拒绝资产沉睡！上海国企不动产盘活与提效的实战指南

发表时间：2026-06-02 10:57

在国企改革深化提升行动纵深推进的当下，盘活存量不动产、唤醒沉睡国有资产，已成为国企提质增效、瘦身健体、培育新增长极的核心抓手。历经多年发展，国有企业积淀了大量土地、楼宇、厂房、商铺等优质不动产资源，这类资产作为国有资产的核心组成部分，本应是企业经营发展的坚实底气。但长期以来，受管理分散、业态滞后、机制僵化、产权复杂等因素影响，大量不动产陷入“闲置低效、沉睡贬值、运维空耗”的困境，不仅造成国有资源浪费、资产收益率偏低，还占用企业资金、增加运维成本，制约国企转型升级与高质量发展。

盘活存量不动产，绝非简单的资产出租、处置变现，而是一场资产价值重构、运营模式革新、管理体系升级的系统性变革。立足国资监管新要求与市场发展新趋势，结合各地国企实战落地经验，本文梳理一套可复制、可落地、可增效的国企不动产盘活实战体系，助力国企打破资产沉睡僵局，实现存量资产保值增值、提质增效。

一、正视痛点：国企不动产沉睡低效的核心症结

当前国企不动产盘活工作普遍推进缓慢、成效不均，并非资源禀赋不足，而是多重堵点叠加形成的发展桎梏，核心问题集中在四大维度：

（一）底数不清，资产管控碎片化

多数国企存在不动产台账不完善、数据更新滞后问题，资产权属、地理位置、面积规模、使用状态、闲置年限、运维成本等核心信息模糊。资产分散在各子公司、各部门碎片化管理，缺乏全域统一盘点、动态管控机制，形成“账实不符、底数不明”的局面，大量优质闲置资产隐匿，无法精准对接市场需求，出现“优质资产闲置、新增资源重复投入”的矛盾现象。

（二）模式单一，价值挖掘浅层化

传统不动产运营多局限于“对外出租、简单处置”的初级模式，业态老旧、附加值低。大量老旧厂房、闲置办公楼、低效土地仅维持基础收益，未能结合城市规划、产业布局、消费升级趋势进行功能重塑与业态升级。同时，企业自主运营能力薄弱，缺乏专业化运营团队，“重持有、轻运营”思维普遍存在，导致资产价值被严重低估，难以释放规模化、持续性收益。

（三）机制僵化，盘活动力不足

国资监管流程严谨规范的同时，部分审批机制、容错机制、激励机制适配性不足。一方面，资产盘活处置流程繁琐、决策链条较长，面对灵活多变的市场机遇，企业往往“不敢盘活、不会盘活、不愿盘活”；另一方面，缺乏专项激励政策，盘活成效与团队考核脱钩，基层盘活积极性难以调动，同时历史遗留产权纠纷、土地性质受限等问题，进一步阻碍盘活工作推进。

（四）运营脱节，资源协同弱化

多数国企不动产由非主业主体持有管理，存在“专业人干非专业事”的问题，缺乏市场化、专业化运营思维。资产运营与企业主业发展、区域产业发展脱节，未能实现“资产+产业”深度绑定，存量资产无法为主业赋能、为产业引流，资产价值停留在物理层面，难以转化为发展动能。

二、实战破局：不动产盘活提质增效核心路径

立足国企不动产盘活痛点，结合全国多地国资委及国企实战成功案例，盘活工作需坚持“全域摸底、分类施策、模式创新、数字赋能、机制护航”的核心思路，精准破解沉睡难题，实现资产价值**化。

（一）全域清查建档，夯实盘活基础

盘活先行、底数为先。国企需组建专项盘活工作专班，开展不动产全域地毯式排查，覆盖土地、厂房、写字楼、商铺、配套用房等全部不动产资源，彻底摸清资产权属、物理状态、闲置原因、使用年限、区位优势、限制条件等关键信息。参照国企标准化管理要求，建立“一资一档、一户一册”电子化动态台账，实现资产信息可视化、数据化、可追溯。

同时联动国资监管数字化平台，对接区域存量资产信息系统，实时更新资产状态、盘活进度，形成“闲置资产清单、低效资产清单、优质可运营资产清单”三张清单，明确每宗资产的盘活方向、时间节点与责任主体，彻底解决资产底数不清、管控混乱的问题。山东枣发集团通过全域排查、建立电子台账、细化分类清单，精准锁定盘活标的，为差异化施策奠定坚实基础，大幅提升盘活精准度。

（二）分类精准施策，定制盘活方案

摒弃“一刀切”盘活模式，坚持“一地一策、一铺一策、一企一策”，根据资产区位、属性、状态、闲置年限，分类制定差异化盘活策略，实现精准提效。

对于城市核心区闲置楼宇、老旧办公用房，依托区位优势开展功能改造与业态升级。通过外立面翻新、内部结构优化、设施设备更新，改造为人才公寓、保障性租赁住房、轻奢办公、社区商业综合体等适配市场需求的业态。湖北宜城国企采用“整体租赁＋改造升级”模式，引入社会资本2亿元改造闲置办公楼，打造集亲子娱乐、运动健康、零售消费于一体的商业综合体，实现闲置资产向城市消费新引擎的转型。泰州国投集团复制推广保租房、人才公寓运营经验，批量盘活闲置房源，实现稳定经营性收益。

对于近郊闲置工业土地、老旧厂房，紧扣区域产业规划，推进“工改新、工改创”，转型建设产业园区、科创孵化器、仓储物流基地。呼和浩特燃热物流公司依托240亩闲置土地，采用“产权国有、投资社会化、运营专业化”模式，引入社会资本全额投资建设物流园区，联动专业运营企业签订长期租赁协议，零资金投入实现存量土地长效增值。

对于偏远低效、难以运营的闲置资产，通过市场化转让、公开处置、政府收储等方式快速出清，盘活沉淀资金，化解资产运维负担。四川国企通过市场处置、政府收储等多元方式，两年累计盘活存量实物资产1527宗，实现增收81.08亿元，高效完成低效资产出清提效。

（三）创新运营模式，放大资产价值

打破传统出租、处置的单一模式，构建“自主运营、合作运营、委托运营、以资引资”多元融合的市场化运营体系，推动资产从“被动持有”向“主动经营”转变。

一是专业化平台集约运营。整合企业分散的不动产资源，组建国有资产专业化运营平台，实现存量资产集中管控、统一运营、专业操盘，破解分散作战、运营低效的难题，提升资产流动性与价值发现能力。通过平台化运作，统筹资产招商、运维、增值服务，形成规模化运营优势。

二是社会化合作共赢运营。针对企业自主运营能力不足的短板，积极引入优质社会资本、专业运营机构，采用租赁合作、合资运营、EPC+O等模式，借助外部资金、技术、渠道优势盘活存量资产。国企保留资产所有权，通过长期租赁、收益分成、固定回报等方式获取稳定收益，实现“轻资产运营、稳收益增值”。

三是资产赋能产业联动运营。推动不动产盘活与企业主业、区域产业深度融合，依托存量资产承载产业链配套、科创孵化、便民服务等功能，以资产引流、以资产育业，实现“资产增值+产业赋能”双向突破，让不动产成为企业产业升级、区域经济发展的重要载体。

（四）数字智能赋能，实现精细管控

依托国资数字化转型契机，搭建不动产智慧管理系统，融合空间定位、大数据分析、市场行情监测等功能，实现资产全生命周期精细化管理。系统可精准定位闲置、低效资产，结合区位环境、市场需求、行业数据，智能分析资产**盘活路径，辅助企业制定科学的盘活时间表与路线图。

南昌市国资委通过不动产数字化管理系统，精准摸排闲置资产，通过重组、改造、招商等多元方式盘活资产364处、18.84万平方米，年新增租金超3300万元，处置闲置资产收益超2000万元，充分印证数字化赋能对资产盘活的高效助力作用。同时，通过数字化平台实现盘活进度动态监管、风险实时预警，杜绝资产闲置、流失、低效等问题。

（五）健全机制保障，激活内生动力

完善的体制机制是不动产长效盘活的核心保障。一方面，优化决策审批机制，简化闲置资产盘活处置流程，适度下放基层决策权限。如甘肃天水授权企业自主处置部分闲置房产、商铺，允许合规灵活定价招租，大幅提升盘活效率。另一方面，建立激励与容错并重机制，将资产盘活成效纳入企业绩效考核、团队评优体系，设立专项盘活奖励，对盘活成效突出的团队和个人予以表彰激励。

同时深化府院联动、政企联动机制，协同破解不动产历史遗留产权纠纷、土地性质制约、审批卡点等难题，为资产盘活扫清制度障碍。建立长效动态管控机制，定期更新资产清单、复盘盘活成效，杜绝资产盘活后再次闲置，形成“排查—盘活—运维—增值”的闭环管理体系。

三、价值升维：从资产盘活到高质量发展赋能

国企不动产盘活，表面是唤醒沉睡资源、提升资产收益，本质是国企经营理念、管理模式、发展动能的全方位升级。对国企而言，高效盘活存量不动产，能够有效盘活沉淀资金、降低运维成本、增厚经营利润，优化企业资产结构，提升资产周转率与盈利水平，夯实国企经营质效。

对区域发展而言，国企存量不动产多位于城市核心节点、产业关键片区，通过业态升级、产业导入、功能重塑，可有效完善城市配套、激活片区经济、培育新兴业态，助力城市更新与产业升级，彰显国企社会责任与担当。

从国资监管层面，不动产规范化、市场化、数字化盘活，能够有效防范国有资产流失，实现国有资产保值增值，推动国有资本和国有企业做强做优做大，助力国企改革深化提升行动落地见效。

四、结语：以存量焕新质，以盘活促发展

存量资产是国企蛰伏的宝贵财富，盘活不动产不是阶段性任务，而是常态化、长效化的经营课题。在高质量发展与国企改革纵深推进的大背景下，国企需彻底摒弃“重持有、轻运营、重增量、轻存量”的传统思维，以全域摸排为基础、以分类施策为路径、以模式创新为核心、以数字赋能为支撑、以机制完善为保障，全方位唤醒沉睡不动产资源。

通过系统性盘活、精细化运营、产业化赋能，让闲置资产“活起来、动起来、强起来”，让存量资源转化为发展增量、让资产优势转化为竞争优势，真正实现国有资产保值增值、国企提质增效、区域赋能发展的多方共赢，为国企高质量发展注入持久内生动力。

关于千万项

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

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