完善国有资产管理体系，助力资管数字化转型

不动产资产管理解决方案

旗下产品「资管云」，聚焦不动产经营业务，覆盖产业园区、写字楼、商业中心、沿街商铺、住宅社区等多种业态，推动国有资本做强做大做优，有效防止国有资产流失，促进国有资产保值增值。

从“持有”到“增值”：上海国企不动产资管如何算赢效益账？

发表时间：2026-06-03 10:17

在国企改革深化提升行动持续推进、存量资产盘活提质增效的政策大背景下，不动产作为国有企业体量**、沉淀最深的核心存量资产，早已告别“重购置、轻运营、重持有、轻效益”的粗放时代。长期以来，不少国企不动产存在布局分散、闲置低效、运营粗放、价值低估等问题，资产常年“沉睡”，仅作为固定资产被动持有，不仅无法创造持续收益，反而产生运维、折旧、管理等刚性成本，成为企业经营的“隐性包袱”。

新形势下，国有不动产资产管理的核心逻辑已然重构：不再是单纯守住资产、保值避险，而是通过专业化、市场化、数字化运营，实现从“静态持有”向“动态增值”的深度转型，精准算好资产效益账、价值增值账、长效发展账，让沉睡的存量资产转化为国企高质量发展的鲜活增量。

认清痛点：传统持有模式的效益短板凸显

长期以来，多数国企不动产资管秉持“持有即合规、留存即保障”的传统思维，管理模式滞后于国企高质量发展要求，诸多短板制约资产价值释放，效益流失问题突出。

一是资产底数不清，价值核算模糊。部分国企不动产存在权属交叉、台账混乱、信息滞后等问题，土地、房产、配套设施等资产分散在各子公司、各部门碎片化管理，缺乏统一的盘点确权与价值评估体系。企业无法精准掌握资产位置、状态、利用率及市场价值，既难以甄别低效闲置资产，也无法精准匹配市场需求，造成“优质资产闲置、低效资产空耗”的乱象。

二是运营模式单一，收益能力薄弱。传统资管以被动租赁、静态保管为主，运营方式同质化严重，多数资产仅获取基础租金收益，未结合资产区位、业态、区位优势进行深度开发。大量临街商铺、老旧楼宇、闲置厂区等优质不动产资源，长期处于低利用率、低回报率状态，资产附加值难以挖掘，远未实现价值**化。

三是管理权责分散，资源浪费严重。不少国企存在“谁建设、谁持有、谁管理”的分散化格局，非主业主体持有大量不动产资产，缺乏专业运营团队和市场化运作能力，出现“好资产吃不透、差资产盘不动”的困境。同时，重复运维、低效管控、闲置空耗等问题叠加，每年产生大量无效管理成本和折旧损耗，形成“持有即亏损”的被动局面。

四是风险管控不足，长效增值缺失。粗放式管理下，资产租赁不规范、合同管理松散、运维标准不一等问题频发，不仅存在合规风险，更导致资产损耗加速、使用寿命缩短。且多数企业缺乏资产全生命周期运营思维，只关注短期零星收益，忽视资产迭代升级、业态优化、资本运作等长效增值路径，资产价值逐年缩水。

转变逻辑：从“守资产”到“活价值”重构效益体系

国企不动产资管的转型核心，是打破“重存量、轻增量，重持有、轻运营”的思维桎梏，完成从“资产保管者”向“价值经营者”的身份转变，构建“精准盘存、专业运营、多元增值、长效提质”的全新效益体系，让每一寸国有不动产资源都能产生实实在在的经济效益、社会效益和发展效益。

所谓“算赢效益账”，不再是单一核算租金、处置等短期显性收益，而是统筹三重价值效益。其一，是提质增效的经营账，通过盘活闲置资产、优化运营模式、降低无效成本，实现资产收益稳步提升；其二，是价值重塑的增值账，通过业态升级、功能改造、产业赋能，挖掘资产潜在价值，实现资产保值增值；其三，是赋能发展的长远账，通过资产资本化、市场化运作，盘活存量、撬动增量，为国企主业升级、产业布局、城市建设提供有力支撑。

各地国企改革实践充分印证，不动产资管转型是盘活存量、增厚效益的关键抓手。南昌市国资委通过搭建数字化资管平台，精准定位低效闲置资产，统筹推进重组、改造、招商盘活，累计盘活资产364处、18.84万平方米，新增年租金超3300万元，盘活处置收益超2000万元，实现了存量资产的高效转化。山东枣发集团深耕“盘活+产业”模式，将闲置楼宇、商业空间改造升级，落地特色业态，单项目累计实现收入6900余万元，真正让低效资产“点石成金”。

深耕路径：多维发力打通资产增值通道

一、底数清账：数字化确权，夯实增值基础

精准盘存是资产增值的前提。国企需全面开展不动产资产清查确权，梳理土地、房产、配套设施等全品类资产，建立权属清晰、数据精准、动态更新的资产台账，彻底摸清资产数量、区位、状态、利用率、权属情况等核心信息。依托数字化监管平台，整合空间位置、周边配套、市场行情、运维成本等多维数据，实现资产可视化、动态化、精细化管理，精准筛选闲置、低效、闲置资产，制定差异化盘活清单和增值路线图，为后续运营盘活提供数据支撑，杜绝资产隐性流失。

二、模式破局：专业化运营，激活存量价值

破解分散化运营弊端，关键在于推进资管专业化、集约化转型。一方面，整合内部分散不动产资源，组建专业化国资资管平台，剥离非主业资产持有职能，实现“统一归集、统一管理、统一运营”，解决分散作战、能力不足的痛点，提升资产市场化运作能力。另一方面，创新运营模式，摒弃单一租赁模式，推行“资产改造+业态升级+产业赋能”的多元运营路径。针对老旧厂区、闲置楼宇，通过翻新改造、功能重塑，转型为产业园区、人才公寓、社区服务中心、特色商圈等优质业态；针对临街商业、配套空间，精准对接市场需求，招引优质业态入驻，提升资产出租率和单位租金收益，实现“以租养产、以产促活”的良性循环。

三、资源赋能：市场化运作，放大增值效能

立足国有资产属性，用好政策、资本、渠道多重资源，拓宽资产增值边界。依托产权交易平台、国资招商渠道，搭建公开透明的资产盘活交易体系，通过公开租赁、股权转让、合作经营、REITs试点等市场化方式，提升资产流动性和价值发现能力。同时，深化产融结合，用好国资“服务工具箱”和“金融工具箱”，联动产业基金、社会资本参与不动产升级改造和运营开发，撬动更多社会资源赋能存量资产，实现小投入撬动大效益。此外，结合城市更新、民生服务、产业升级等政策导向，将不动产盘活与区域发展深度绑定，在创造经济效益的同时，释放民生价值、产业价值，实现国有资产综合价值**化。

四、精细管控：全周期运维，守住长效效益

构建不动产全生命周期管理体系，打通“盘点、规划、运营、运维、迭代”全流程闭环管理。健全资产租赁、合同管理、运维养护、收益核算等标准化制度，规范运营流程，防范合规风险和资产损耗。建立动态效益评估机制，定期核算资产收益率、闲置率、运维成本等核心指标，对低效运营项目及时调整业态、优化方案，对长期闲置资产果断盘活处置。通过精细化运维降低无效成本，通过动态迭代适配市场需求，持续提升资产运营质效，保障资产长期稳定增值。

结语：以资管转型赋能国企高质量发展

国企不动产从“持有保值”到“运营增值”，不是简单的管理模式微调，而是国有资产经营理念、运营体系、发展逻辑的系统性变革。在存量时代，盘活不动产存量资产、算赢效益账，是国企降本增效、提质升级的必然选择，更是深化国企改革、做强做优做大国有资本的关键路径。

未来，国企需持续打破传统思维束缚，以数字化为支撑、专业化为核心、市场化为导向、精细化为保障，全方位激活不动产资产价值，彻底实现从“被动守产”到“主动创利”的转变，让每一处国有不动产都能盘活存量、创造增量、赋能总量，为国有企业高质量发展和国有资本保值增值注入持久动力。

关于千万项

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

千万项累计管理面积超5000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。