完善国有资产管理体系，助力资管数字化转型

不动产资产管理解决方案

旗下产品「资管云」，聚焦不动产经营业务，覆盖产业园区、写字楼、商业中心、沿街商铺、住宅社区等多种业态，推动国有资本做强做大做优，有效防止国有资产流失，促进国有资产保值增值。

打造国企“第二增长曲线”：上海不动产资管平台的价值重塑

发表时间：2026-06-25 14:19

引言：存量时代，国企亟需开辟全新增长赛道

随着国有经济深化改革、存量资产盘活政策持续落地，大量央企、地方国企、城投平台普遍面临主业增长放缓、不动产资产沉淀、低效闲置资产占比高、资产收益模式单一的发展瓶颈。长期以来，国企不动产分散在各子公司、各业务条线，管理碎片化、运营粗放化、退出渠道狭窄，大量办公楼、厂房、商铺、保障性住房、园区物业仅依靠基础租金获取微薄收益，庞大存量资产沦为 “沉睡资产”，难以转化为稳定现金流与增长动能。

传统主业作为国企 “**增长曲线”，受行业周期、投资成本、市场需求约束增长空间逐步收窄；而规模庞大、区位优质的存量不动产，具备政策支撑、现金流稳定、资本化空间充足三重核心优势，是国企培育可持续盈利的天然载体。搭建专业化、数字化、资本化一体化不动产资管平台，推动不动产从 “固定资产” 向 “经营性资本” 转型，构建存量盘活 + 多元运营 + 资本运作的全新业务体系，正是国企突破增长天花板、打造第二增长曲线的核心路径。不动产资管平台不再只是资产台账管理工具，而是重塑资产价值、重构盈利结构、重塑国企发展逻辑的战略载体。

一、传统不动产管理痛点：制约资产价值释放的核心桎梏

在未搭建统一资管平台前，多数国企不动产经营普遍存在多重结构性矛盾，直接压制资产增值潜力：

资产分散，家底不清，权属管理混乱
不动产散落在集团下属数十家分支机构，跨区域、跨业态、跨产权分布，缺乏统一资产台账，存在权证缺失、账实不符、混合产权确权难等问题。零散资产如同散落的珍珠，无法统筹规划、统一招商，单套物业运营成本高、议价能力弱，大量老旧厂房、闲置办公楼长期空置，资产利用率不足六成。
运营模式单一，盈利天花板明显
经营局限于简单出租、基础物业服务，增值服务缺失，业态迭代滞后。写字楼同质化竞争、老旧商业客流萎缩、厂房业态固化，仅依靠租金作为唯一收入来源，缺乏产业孵化、城市更新、资产托管、物业服务增值等多元收益，抗周期能力极弱。
管理流程线下化，合规风险居高不下
招租、签约、收租、资产处置全流程依靠人工线下流转，审批链条冗长、信息不透明，存在租金定价不规范、合同履约失控、租金拖欠、资产处置不合规等监管风险，国资审计压力持续加大，风险预警、动态管控能力缺失。
轻重资产割裂，资本闭环无法打通
重资产开发与轻资产运营脱节，缺乏专业资管主体统筹资产证券化、不动产信托、产业基金等资本工具，资产只有 “投入” 没有 “退出”，沉淀大量资金，难以实现资产滚动循环，无法借助资本市场放大资产价值。
数据孤岛，决策缺乏科学支撑
各板块资产数据、财务数据、租赁数据相互隔离，无法形成全域资产分析视图，管理层只能依靠零散报表判断经营状况，难以精准识别低效资产、优化业态布局、预判现金流，资产运营长期依赖经验判断。

二、不动产资管平台：国企第二增长曲线的核心载体

不动产资管平台以统一归集、专业运营、数字赋能、资本增值为四大核心职能，通过组织重构、流程再造、技术升级、业务拓展四大维度重塑资产价值，与传统主业形成互补协同，构建双轮驱动增长格局，其战略价值体现在四大层面：

（一）价值底座：全域资产统筹，实现资源从 “分散” 到 “集中”

资管平台首要职能是完成集团不动产全域归集确权，建立 “一资产一编码、一项目一档案” 数字化资产底座。通过全面盘点办公物业、产业园区、保障性租赁住房、商业街区、老旧厂房、闲置土地等全品类不动产，梳理权属、面积、估值、租赁状态、维保记录，搭建可视化资产地图，实现跨区域、跨子公司资产统一管控。

针对散点异地资产、混合产权物业，依托平台完成资产整合，通过统一招商、集中运维、批量改造降低管理成本；对闲置低效资产分类施策，短期调剂出租、中期改造升级、长期资产重组，快速提升资产出租率与基础租金收益，筑牢第二增长曲线的稳定现金流基本盘。

（二）增长引擎：多元运营创新，拓宽盈利边界

平台打破 “只收租金” 单一盈利模式，构建 “基础租金 + 增值服务 + 产业运营 + 托管输出” 四层盈利体系，打开持续增长空间：

基础经营层：精细化租赁运营
标准化招租比价、电子合同、自动收租、租户信用风控全流程闭环，缩短空置周期、降低坏账率；根据资产区位差异化定位，写字楼引入总部经济、厂房打造专精特新产业园、存量住宅改造保租房，通过业态升级实现租金稳步上涨。
增值服务层：物业服务一体化增值
依托物业空间拓展会务、仓储、园区配套、适老化改造、社区商业、停车运营等增值业务，提升单坪综合收益，打造 “物业 +” 融合业态，如老旧社区配套养老服务、产业园区配套企业服务中心。
产业运营层：产城融合长效增收
针对产业园区、产业载体资产，平台联动招商部门落地产业导入、企业孵化、政策申报、投融资对接服务，收取产业运营服务费，依托产业集聚持续提升物业资产估值，形成长期增值收益。
轻资产输出层：对外托管复制增长
沉淀标准化资管体系后，平台对外承接政府事业单位、中小国企、园区的不动产托管业务，输出招商、运营、数字化管理能力，不靠自有重资产即可赚取管理费，实现轻资产规模化扩张。

（三）风控屏障：数字化全流程管控，筑牢国资合规底线

数字化是资管平台的核心能力支撑，通过业财一体化系统打通资产、运营、财务、审计数据，构建全生命周期智能管控体系：

流程标准化：内置符合国资监管要求的审批流程，资产出租、处置、改造、投资全部线上留痕，杜绝线下违规操作；
智能风险预警：实时监控租金逾期、合同到期、资产安全、权证到期、空置率异常等指标，自动推送预警，实现事前防控；
数据驾驶舱决策：汇总出租率、坪效、营收、改造投入、资产估值等核心指标，多维度下钻分析低效资产，为资产处置、改造升级、资本化运作提供数据支撑；
审计溯源：全流程数据**存档，自动生成国资监管、审计所需台账报表，大幅降低合规与审计成本。

（四）资本闭环：打通 “投融建管退”，实现资产价值倍增

成熟资管平台是国企对接资本市场的关键通道，构建完整不动产资本运作闭环，完成资产从 “静态持有” 到 “动态流转” 的质变：

公募 REITs 孵化发行：筛选成熟产业园、保租房、商业物业底层资产，依托平台持续稳定运营数据支撑 REITs 申报，实现资产上市退出，回笼资金反哺新项目盘活；
不动产服务信托：整合零散分散资产设立信托计划，集中运营提升整体收益，解决小额分散资产难以规模化经营难题；
资产并购重组与基金：设立不动产盘活产业基金，收购整合区域低效国有资产，改造提升后再运营或处置，赚取资产增值收益；
资产处置与盘活创新：通过租售并举、资产置换、以房抵债、线上公开拍卖等多元渠道，加快低效无效资产出清，释放沉淀资金。

依托资本工具，不动产不再是占用现金流的固定资产，而是可循环、可变现、可放大的资本载体，形成持续滚动的资本增长曲线。

三、不动产资管平台落地实施：重塑价值的实施路径

打造具备增长能力的不动产资管平台，需从组织、业务、数字、资本四大维度系统搭建，分阶段落地价值重塑：

**步：组织重构，设立专业化独立运营主体

集团层面设立全资不动产资产管理公司作为平台运营载体，厘清集团、平台、下属单位权责边界，将分散不动产经营权统一划转至平台，实现所有权与运营权适度分离。组建招商运营、数字化、资本运作、风控合规专项团队，引入市场化激励机制，打破传统行政化管理模式，赋予平台市场化经营自主权，保障业务创新活力甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会。

第二步：全域资产确权盘点，完成资产底数重塑

开展不动产专项清查行动，全面梳理集团全部不动产资源，解决历史遗留权证问题，建立数字化资产档案库；按商业、办公、产业、住宅、闲置低效四大类分级分类，形成资产盘活清单，区分短期盘活、中期改造、长期资本化标的，制定差异化运营提升方案。

第三步：数字化平台搭建，构建智能管理底座

上线一体化不动产资管数字化系统，覆盖资产档案、租赁招商、运维维保、业财对账、风险监控、数据分析六大模块，打通财务、OA、审计系统数据壁垒；搭建资产可视化地图、经营数据驾驶舱，实现资产动态可视、经营数据实时可查、风险自动可控，用数字化降低管理损耗、释放运营效率。

第四步：分层运营创新，搭建多层盈利增长体系

存量提质：对成熟物业精细化运营，提升出租率、优化业态组合；对闲置物业快速改造出租，盘活沉淀资产；
业态创新：布局保租房、城市更新、产业园区运营、社区配套服务等政策鼓励赛道，开辟全新收入来源；
轻资产拓展：输出标准化资管服务，承接外部托管项目，扩大营收规模；
资本运作：储备 REITs 底层资产，落地不动产信托、盘活基金，打通资产退出通道。

第五步：长效机制建设，保障第二曲线可持续增长

建立资产盘活考核激励机制，将资产收益率、空置压降、资本化落地成效纳入平台核心考核；形成 “盘活 - 运营 - 增值 - 资本化回笼 - 再投资盘活” 循环机制，定期更新资产盘活清单，持续挖掘资产增值潜力；同步完善国资风控、审计监督制度，在市场化经营前提下守住国有资产保值增值底线。

四、实践成效：资管平台如何实现国企增长跃迁

多地国资国企落地不动产资管平台的实践已充分验证其增长价值：

资产效益显著提升：通过统一归集、数字化管控、业态升级，不动产整体出租率提升 15%-30%，单物业综合收益提升 20% 以上，低效资产空置问题大幅缓解；
盈利结构持续优化：从单一租金收入转变为 “租金 + 增值服务 + 托管服务费 + 资本增值收益” 多元结构，非租金收入占比逐年提升，增长稳定性大幅增强；
资金压力有效缓解：通过 REITs、信托、资产处置回笼沉淀资金，降低集团资产负债率，释放资金投向主业与新兴产业；
风险管控全面升级：全流程线上化、智能化监管消除线下管理漏洞，资产台账清晰、流程可追溯，大幅降低国资流失、审计合规风险；
培育长期可持续增长赛道：不动产资管业务不受传统主业周期约束，依托城市发展、存量更新长期具备增值空间，形成独立、稳定、可规模化的第二增长曲线，支撑国企长期高质量发展。

结语：以资管平台激活存量，开辟国企增长新未来

存量资产时代，不动产不再是国企的资产包袱，而是转型发展的战略金矿。专业化不动产资管平台，本质是一套资源整合、运营创新、数字赋能、资本循环的价值重塑体系。

对于国企而言，搭建不动产资管平台，不只是一次资产管理模式升级，更是发展逻辑的深刻变革：从依赖新增投资的线性增长，转向盘活存量资产的内生增长；从单一主业支撑，转向 “主业深耕 + 不动产资管” 双轮驱动；从重资产静态持有，转向轻重结合、资本循环的可持续经营。

立足国企改革与存量盘活政策机遇，加快不动产资管平台建设，全面重塑不动产资产价值，稳步培育稳定、长效、可扩张的第二增长曲线，方能推动国有企业突破增长瓶颈，实现国有资产保值增值与企业高质量发展双向共赢。

关于千万项

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

千万项累计管理面积超5000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。