服务上海城市更新：资产运营管理数字化平台如何盘活核心商圈存量空间

上海城市更新已迈入存量深耕时代，南京东路、淮海中路、外滩、陆家嘴等核心商圈集聚大量国有商业载体，是城市消费活力的主阵地，也是国资存量资产盘活的主战场。随着消费迭代、业态迭代加速，大量老旧楼宇、背街铺位、混合产权物业陷入结构性闲置，传统依靠人工台账、经验招商、线下运维的管理模式，已经难以破解底数不清、业态同质化、租金定价凭经验、合规风险突出等现实难题。资产运营管理数字化平台，以数字技术打通资产全生命周期，把分散的存量空间转化为可管、可测、可增值的城市资源，为上海核心商圈存量焕新提供可落地的数字化解决方案，助力城市更新从物理改造迈向价值运营新阶段。

核心商圈的存量困境，并非简单的空间空置，而是管理、业态、价值三重矛盾交织的 “血栓式难题”。上海中心城区大量国资商业资产历经数十年发展，资产分散在多级子公司，产权档案、租赁台账、运维记录各自割裂，形成数据孤岛，管理者很难完整掌握全域资产的空置情况、租期分布、真实坪效，部分低效铺位长期隐匿在管理盲区中。黄金地段也会出现结构性浪费：主街商铺客流涌动，但二层、背街、旧式附属空间受建筑条件制约，招商遇冷；商圈内业态扎堆同质化，老旧载体硬件跟不上策展零售、沉浸式体验、首店经济的发展需求，租金增长触达天花板，资产价值无法充分释放。与此同时，国资租赁业务对公开招租、租期管控、租金收缴、审计留痕有着刚性合规要求，线下流程容易产生定价随意、租约风险、对账繁琐等隐患，城市更新改造、业态调整缺少数据作为决策支撑，改造投入与产出难以精准评估。单纯依靠装修翻新的物理更新，只能改变空间面貌，无法解决运营底层痛点，存量资产依旧难以实现持续增值。

资产运营管理数字化平台的首要价值，是完成商圈存量资产的数字化确权，实现家底一盘清、空间一张图，为城市更新筑牢数据底座。平台为每一处商铺、楼宇楼层建立 “一铺一码、一户一档” 数字档案，归集产权权属、建筑面积、层高荷载、硬件条件、历史租赁记录、维保改造档案等全维度信息，依托 GIS 地理信息技术，把散落在不同街区的商圈资产全部上图入库，以可视化地图直观呈现资产状态，绿色标记在租、黄色预警即将到期、红色高亮空置低效资产，真正做到一屏观全域、一网管到底。管理者不再依赖纸质档案与 Excel 台账，可快速筛选出适合改造升级的闲置载体，精准定位商圈内的低效资产，搞清楚哪些空间适合做体验业态、哪些适合产业导入，让城市更新改造不再盲目拍板，做到 “先盘清、再更新、后盘活”，解决长期以来 “家底看不清，盘活无方向” 的管理困局。

在摸清家底的基础上，平台重构招商与业态匹配逻辑，推动商圈从 “人找铺” 转向 “铺找人”，破解结构性闲置，放大空间商业价值。传统招商模式下，空置铺源信息闭塞，租户寻铺效率低下，租金定价高度依赖从业者经验，容易出现优质载体低价出租、错配业态浪费区位优势的问题。数字化平台整合商圈客流热力、周边租金行情、客群画像、竞品业态等多维数据，构建智能估值与业态匹配模型，输出动态基准租金，改变经验定价模式，兼顾国资保值增值与市场实际行情。针对筛选出来的闲置老旧空间，系统结合建筑硬件参数，匹配适配业态，例如把层高充足的老旧仓库、二层闲置空间定向推荐沉浸式剧场、国潮策展、首店品牌，把临街小铺匹配特色零售、轻消费业态，补齐商圈业态短板，打破同质化内卷困境。同时打通线上招商门户，支持 VR 看房、意向登记、电子合同签署，将招商签约周期大幅压缩，实现招租全流程线上留痕，契合国资公开交易监管要求，既拓宽租户来源，也压缩中间沟通成本，加速闲置空间去化效率。

全周期租赁风控与业财一体化能力，守住国有资产合规底线，保障商圈存量资产稳定运营增值。核心商圈资产体量大、租约复杂，租期到期提醒、租金收缴、转租分租管控、欠费预警，过去依靠人工跟踪极易出现疏漏，造成资产收益流失。数字化平台覆盖租约起草、审批、电子签约、履约监控、到期续约、退租清算完整业务链条，设置智能化预警机制，租约到期、租金逾期、合同价格偏离市场基准自动推送提醒，把风险从事后补救转向事前预防。业财一体化打通业务与财务数据，租金账单自动生成，流水自动核销对账，租金收缴、开票、核算线上闭环，告别手工对账，降低人为操作带来的差错与廉政风险，经营报表自动输出出租率、坪效、收缴率等核心指标，管理层可以实时掌握商圈经营现状，为租金调整、业态优化、更新改造提供量化依据。

数字化不止是管好租赁业务，更深度赋能商圈空间改造与精细化运营，实现 “硬件更新 + 软件运营” 双向协同，服务上海人民城市建设目标。城市更新不是大拆大建，更多是存量载体功能迭代，平台沉淀的资产数据，能够为楼宇改造方案提供参考：哪些楼宇能耗偏高需要节能改造，哪些铺位动线存在短板，哪些硬件条件需要升级适配新型业态，都可以通过数据进行研判，避免改造投入与市场需求脱节。接入物联网设备之后，平台可实现楼宇设备运维、能耗监测、安防巡检数字化，故障提前预警，缩短维修响应时长，降低商圈整体运维成本，提升商户与游客体验。当载体完成物理更新之后，平台持续承接后续租户服务、经营监测，完成从改造到运营的完整闭环，让更新后的空间真正留得住业态、产生持续现金流，部分优质载体还可依托完整、规范的资产经营数据，为资产证券化等资本运作打下坚实基础，拓宽存量资产盘活路径。

面向未来上海城市更新的长期发展，资产运营管理数字化平台正在推动核心商圈资产运营思维的转变：从过去 “重收租、轻运营”，转向 “盘清家底、精准招商、业态焕新、合规管控、价值增值” 的现代化运营模式。上海大量国资沉淀在南京东路、淮海中路、外滩等核心商圈，这些存量空间既是宝贵的国有资产，也是展示城市形象、激活消费市场的重要载体。数字化平台不是简单的工具系统，而是城市更新的运营中枢，把沉睡、低效的存量空间释放出来，导入首店经济、体验消费、科创文创等多元业态，让老楼宇焕发新活力，既实现国有资产保值增值，又丰富商圈消费场景，助力上海建设国际消费中心城市，探索超大城市存量商圈高质量更新的上海样本。

关于千万项

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，致力于成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是博鳌2025年度影响力不动产资管数字化服务商，2023年-2024年中国低代码领域50强企业。基于云原生、低代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态” 的战略布局，为商业企业提供数字资产一体化解决方案，涵盖企业资产监管、资产管理、数字招商、资产运营、固资管理、物业服务等业务领域。

旗下“千万顷”助力企业打造“标准化、自动化、智能化"的高效运营体系，实现资产盘的清、管得住、促增长。借助“数字化"手段实现精益管理降本提效，促进国有资产盘清盘活，经营效益稳健提升，助力国企持续高质量发展。

目前千万项已助力上海南京东路、淮海中路、浦东新区等全国知名科技产业园区、商业街区的资产盘清、盘活，涵盖全国50+城市、600+项目、1亿㎡的资产数字化运营。