勠力同心，不动产资管业务发展之路

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发表时间：2024-02-27 13:57作者：瑞威资管
中国房地产行业正处在30年来**的变局，据国家统计局的数据显示，2022年1—9月份，全国房地产开发投资同比下降8%、商品房销售面积同比下降22.2%、房屋新开工面积同比下降38%、购置土地面积同比下降53%。同期，房地产融资、资管业务均大幅萎缩。在这场大变局中，以瑞威资管为代表的房地产私募基金也正在寻找新的投资契机。
过去几年，三条红线、集中供地、限购限贷等众多调控政策，推翻了原本房地产行业粗放及杠杆式的经营逻辑，房地产行业正面临一个全新的时代，一个以存量不动产与不良资产为主要投资类别的新时代——“不动产资管时代”。
在新的时代里，原有的资本投资结构不再适用、增量开发也不再是资本关注重点、资本开始寻找新的利润增长点。尤为重要的是，在新的时代里，资产管理人的角色会愈发突出，资本市场也将形成以不动产私募股权投资基金和REITs为主导的多层次的市场体系。


【“存量不动产”市场的投资之路】
一、存量不动产市场的三个价值增长原因
1、资产价格涨幅放缓、租赁收益回报不断上升，推动原本和住宅资产严重倒挂的存量资产的价格回到其正常的水平；
2、社会资本冲着稳健而又相对较高的资金回报不断注入，未来可期的REITs市场的不断完善进一步释放了资产流动性，原有积淀的资本存量被盘活，形成良性的正循环；
3、随着利率不断下行，资产收益率不断上升，自然而然资产价值也随之提升。


二、存量时代的不动产投资价值模型重构



存量时代，不动产资管机构需要用净现金流和资本化率的模型来解决问题。把存量资产的现金流做出来，然后通过盘活流动性、盘活资本化率，通过金融能力把现金流上翻成资产价值的变现能力，这才是不动产资管的核心能力。



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