商业地产从三个方面评估价值

商业评估需考虑到的不确定影响因素更多，涉及的情况也更为复杂。每每遇上这类情况，总会纠结于如何去评估商业价值。

接下来主要从商业地产特征、评估目的、评估方法等三方面简单阐述商业房地产评估需要了解的相关事项。

一、商业地产特征：

1. 收益性

商业地产的主要特点是能够通过商业租金收益、物业升值变现等多种形式实现收益，同时随着商业经营的开展还会产生附加值。

2. 投资规模较大

Shopping Mall、大型综合购物广场等结构相对住宅、厂房更复杂，建筑设计要求更高，建设需要大量的建设资金及运营维护费用，开发需要投入更多的资金和时间。

3. 投资回报期长

商业地产一般需要至少2-3年的运营过渡才能相对成熟，由于根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在12-20年。

4. 投资不确定性

不同于住宅一次性销售回款，商业地产多以出租为主，租金收入是一个持续现金流，投资周期较长。

随着外部环境、政策、运营情况等改变，租金也会产生变化，因此也具有较大的不确定性。

5. 经营方式、内容多样

经营方式有直接出售、只租不售、租售结合三种。

直接出售是商业地产最原始的模式，即开发后直接销售，这类商业地产多为小区底商或商业街，体量小、主营日常生活用品或配套服务。

第二种是开发后自持，只租不售，通过招商运营，收取租金作为主要收入来源。

此模式对于开发商的资金、运营都有较高要求。

租售结合是目前市场上比较多见的模式，这种模式**的特点是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。

此模式下，开发商需对商圈做好精准的规划定位及运营策略。

二、评估目的：

1. 倒推土地价值

在获取商住用地或含纯商业用地进行开发前，需拟定规划开发方案，运用假设开发法原理，综合评估商住部分货值及现金流情况，倒推可接受的土地总价上限。

当商住比水平较高时，商业部分评估准确与否对于项目能否实现预期效益指标至关重要。

2. 抵押贷款、处置

企业向银行、信托等金融机构申请贷款时，将商业物业作为抵押物提供担保，需对其抵押价值进行评估。

根据抵押情形不同，还存在初次抵押评估、再次抵押评估、续贷抵押评估、抵押物处置评估等等。

由于经营方式不同，纯自持/部分自持物业进行抵押时根据不同地方政策会有不同的要求（此话题可日后再展开与大家探讨）。

3. 房地产转让/收购

在收购公司股份或不良资产包时，通常会夹杂着各类资产，也可能涉及到对于商业物业的评估。

通常机构会以低价收购，后续通过重新定位、改造升级、优化运营，提升商业价值，创造出良好的现金流收入或实现溢价出售。

4. 征地和房屋拆迁补偿

征地拆迁时，涉及商业物业且无法复建的时候，需对商业物业进行评估补偿；

在实际旧改项目中，原建筑物存在商业类经营性物业的，一般都采取等比例复建或超额复建补偿方式，极少直接以货币进行补偿。

5. 房地产纠纷、拍卖、保险、纳税等

以上几种投资工作中相对涉及较少，在此不进行展开。

三、评估方法：

根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015，商业地产估价可选用比较法、收益法、成本法等。

为准确评估商业地产市场价值，基于商业地产的收益性特点，在商业地产交易比较活跃的地方，优先考虑选用比较法、收益法。

对于成本法，可作为辅助参考，但一般不建议作为主要考量。

1. 比较法（Sales Comparison Approach）

市场比较法，又称销售比较法，是最常见的估价方法，常用于住宅房地产销售评估，但在商业交易活跃的地方也同样适用。

意指从近期发生交易的同类房产中，按一定的条件筛选出类似可比案例，与估价对象相互比较、修正，进行估值的方法。

关于可比案例选择，应选择与项目区位、建筑主体的结构、楼层、总建面、临街情况等等较为接近的案例，且交易时间**前后相差不到1年。

商业地产的转售转租频率较高，特别是小型商铺，较易获得可比实例。

一般来说，商业物业比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×区域状况修正系数×个别因素修正系数（具体的修正要素及权重可根据实际情况进行调整）

案例：某商铺位于X市CA路10号H小区，于2011年建成，属2层的社区临街商铺，每层皆为200㎡，共400㎡。

建筑物为混凝土结构，用途为商业，已使用10年，需评估该商铺价格。

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