数字化赋能传统商圈：南京东路资产管理转型升级的几点经验​

作为上海乃至中国的商业地标，南京东路步行街承载着百年繁华。然而，在电商冲击和消费升级的双重挑战下，传统商圈如何保持活力、焕发新生？南京东路通过一场深刻的数字化赋能资产管理转型升级，交出了一份亮眼的答卷，其成功经验已成为行业关注的焦点。

其核心经验，可归纳为以下几点：

过去的商业街资产管理，核心是“房东”思维：划分铺位、计算租金、维护物业。南京东路升级的**步，是管理层思维的颠覆——从传统的“空间出租者”转变为“资产运营者”。

这意味着，管理方不再只关心入驻率，更关心每一个商户的经营健康度、品牌匹配度和消费贡献度。他们利用数字化工具，不再是简单地收租，而是成为整个商圈生态的“首席运营官”，主动为商户赋能，共同提升资产的整体价值和收益。

二、构建“智慧大脑”，实现数据驱动的科学决策

经验的核心是建立了商圈级的“智慧大脑”平台。

1. 全要素数据采集：通过智能摄像头、Wi-Fi探针、物联网传感器等，实时采集人流量、客群分布、热力轨迹、消费偏好等海量数据。不仅能知道“今天来了多少人”，更能分析出“这些人从哪里来、喜欢去哪里、消费能力如何”。

   
   

2. 资产价值动态评估：基于数据，构建动态的资产价值评估模型。一个铺位的价值不再仅由位置决定，而是由其带来的客流转化能力、品牌联动效应等综合因素决定。这为租金体系的优化、商户结构的调整提供了前所未有的科学依据。

   
   

3. 精准营销与引流：通过App、小程序等数字化触点，管理方可以基于大数据分析，向不同偏好的消费者推送个性化的优惠和动线指引，将客流从主干道有效引导至支马路和次级商圈，实现全域协同发展，彻底盘活每一个资产节点。

   
   

三、赋能商户，共建“数字共生”生态圈

数字化升级不是管理方的单打独斗，关键在于带动所有商户共同转型。

1. 提供共享数字化工具：为中小商户提供统一的SaaS化服务，如智能POS系统、会员管理系统、小程序商城模板等，降低其数字化门槛，帮助他们实现精准营销和私域流量运营。

   
   

2. 数据共享与联动：在保护商户隐私和数据安全的前提下，通过数据看板向商户开放其门店及周边的客流分析、消费趋势报告，帮助商户精准选品、优化陈列、制定营销策略，变“经验驱动”为“数据驱动”。

   
   

3. 打造线上线下融合（OMO）场景：鼓励商户利用AR试妆、VR逛店、直播带货等新模式，将线上流量引入线下实体。南京东路不再是单纯的物理街道，而是一个巨大的、可体验的“直播场”和“秀场”，极大提升了资产的吸引力和附加值。

   
   

四、以体验为中心，重塑商圈核心价值

数字化的一切最终服务于“人”。南京东路的转型牢牢抓住“体验”这个线下商圈不可替代的核心。

• 智慧便民：覆盖全街的免费高速Wi-Fi、智能导航导览、智慧停车系统、无人清洁机器人等，极大提升了消费者的到访体验。

  
  

• 业态焕新：基于数据分析，主动淘汰与商圈定位不符的低效业态，引入首店、旗舰店、体验店等能带来新鲜感和停留时长的新业态，使资产组合始终保持**状态。

  
  

• 文化赋能：利用数字技术，如增强现实（AR）技术重现老字号的历史故事，打造沉浸式文化体验项目，将商业资产与文化资产深度融合，提升其独特性和不可复制性。

  
  

结语

南京东路的经验表明，传统商圈的转型升级，绝非简单的技术叠加，而是一场由内而外、贯穿思维、组织、技术和生态的全面重塑。其核心在于以数据为血脉，以运营为灵魂，以体验为根本

关于千万项

上海云令智享信息技术有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

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