在上海繁华的淮海路商业圈，一家大型国企商场正面临挑战：如何在不扩建的前提下**化商业空间价值？随着商业竞争加剧和消费者行为变化，传统管理方式已难以满足现代商业地产的精细化需求。

本文将揭秘这家商场如何通过资产管理系统实现空间优化与租金收益双提升的真实路径。

一、现状诊断：传统管理下的痛点分析

在这家国企商场引入数字化管理系统前，面临着几个核心问题：

1. 空间利用率不均：热门区域一位难求，边缘区域空置率高，整体坪效差距悬殊

   
   

2. 租金定价缺乏动态调整机制：租约到期时间分散，租金调整滞后于市场变化

   
   

3. 业态组合不够科学

   
   

4. 数据决策缺失：依赖经验而非数据，无法精准预测商户绩效和市场需求

   
   

二、解决方案：资产管理系统三大核心模块落地

1. 智能空间规划系统

通过引入3D空间建模技术，将商场整体结构数字化，实时监控每个区域的：

• 人流动线热力图分析

  
  

• 店铺坪效对比数据

  
  

• 消费者停留时长监测

  
  

• 不同时段空间使用率

  
  

基于这些数据，管理层进行了大胆调整：将原一楼边缘区域的珠宝区迁移至中庭周边，引入轻食茶饮品牌形成休息区，结果边缘区域租金提升40%，整体客流量增加15%。

2. 动态租金评估模型

系统接入上海市商业地产租金数据库，结合商场自身运营数据，建立了多维度的租金评估体系：

• 基于位置指数的基准租金定价

  
  

• 基于销售抽成的弹性租金组件

  
  

• 基于品牌号召力的优惠梯度

  
  

• 基于市场行情的季度调整机制

  
  

实施后，商场平均租金收入提升22%，且商户因销售增长带来的抽成租金增加了35%。

3. 业态优化模拟平台

该系统最创新的功能是能够模拟不同业态组合的经济效益：

• 输入品牌特征和销售数据

  
  

• 模拟消费者行为模式

  
  

• 预测业态组合的协同效应

  
  

• 评估租户组合的抗风险能力

  
  

凭借这一功能，商场成功引进了6家首店品牌，淘汰了12家持续表现不佳的商户，形成了更具吸引力的品牌矩阵。

三、实施成效：数字背后的价值创造

经过6个月的系统实施和调整，该商场取得了显著成效：

1. 空间利用率从68%提升至89%

   
   

2. 平均租金收益增长30.5%

   
   

3. 商户续约率从75%提高到92%

   
   

4. 客户满意度评分提升4.2分（10分制）

   
   

5. 招商周期缩短40%

   
   

四、经验总结：国企商场数字化转型的关键

1. 高层支持是前提：数字化转型需要一把手工程，打破部门墙

   
   

2. 数据质量是基础：历史数据的数字化整理是首要挑战

   
   

3. 渐进式实施策略：先试点后推广，降低改革阻力

   
   

4. 人才培养配套：系统需要专业团队运营解读

   
   

淮海路这家国企商场的实践表明，传统的商业地产运营通过数字化工具能够焕发全新活力。资产管理系统不仅是技术工具，更是商业模式重构的催化剂，在存量竞争时代，精细化运营已成为商业地产的必由之路。

关于千万项

上海云令智享信息技术有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

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