城投公司不动产租赁运营管理系统：支持多种计租模式，满足复杂租赁场景

随着城市化进程的不断推进，城市投资公司（简称“城投公司”）作为城市建设与运营的重要主体，其持有的不动产资源日益庞大，涵盖商业楼宇、产业园区、保障性住房、停车场、广告位等多种类型。这些资产的租赁管理已成为城投公司实现国有资产保值增值、提升运营效率的关键环节。然而，传统的租赁管理方式在面对日益复杂的租赁需求时，往往显得力不从心。为此，构建一套功能强大、灵活高效的不动产租赁运营管理系统，特别是具备支持多种计租模式的核心能力，成为城投公司数字化转型的必然选择。

一、城投公司租赁管理的复杂性与挑战

城投公司所管理的不动产具有类型多样、用途广泛、租户构成复杂等特点，这直接导致了租赁场景的复杂性：

1. 资产类型多样：从大型商业综合体到零散的临街商铺，从标准化的办公空间到定制化的厂房仓库，不同资产的计租逻辑截然不同。

2. 计租模式复杂：租金计算方式并非单一的“单价×面积”，而是根据资产特性、市场行情和商务谈判结果，采用多种模式并存，如固定租金、提成租金（营业额分成）、保底租金加提成、阶梯式租金、免租期递增租金等。

3. 合同条款灵活：租赁合同常包含免租期、装修期、递增率、保证金、水电费分摊、物业管理费等多种条款，管理难度大。

4. 数据分散，效率低下：传统依赖Excel或简单台账管理，信息孤岛严重，数据统计、租金核算、催收提醒等工作耗时耗力，易出错。

二、多种计租模式：系统的核心竞争力

一个优秀的不动产租赁运营管理系统，其核心价值在于能够灵活支持并精准执行多种计租模式，以应对复杂的业务场景。

1. 固定租金模式：

   • 场景：适用于大部分标准化商铺、办公用房等。

   • 系统支持：系统可设置固定的月/季/年租金金额，或基于“单价×面积”自动计算。支持设置租金递增率（如每年递增X%），并在合同到期时自动更新。

2. 提成租金（营业额分成）模式：

   • 场景：常见于商场、餐饮、零售等业态，租金与租户经营业绩挂钩。

   • 系统支持：系统需提供租户营业额上报或对接第三方POS系统接口的功能。设定提成比例（如5%），系统自动根据上报的营业额计算当期租金，并与保底租金进行比对。

3. 保底租金加提成模式：

   • 场景：兼顾出租方收益稳定性和对租户经营的激励，是商业租赁中最常见的模式之一。

   • 系统支持：系统需同时配置“保底租金”和“提成比例”。在计租周期结束时，系统自动计算提成租金，并与保底租金比较，取较高者作为当期应收租金，确保出租方利益。

4. 阶梯式租金模式：

   • 场景：根据租赁面积、租赁期限或营业额的不同区间，设置不同的租金单价。

   • 系统支持：系统可预设多级阶梯规则（如：面积≤100㎡，单价X元；100-200㎡，单价Y元）。系统根据实际租赁数据自动匹配对应阶梯并计算租金。

5. 免租期与递增租金模式：

   • 场景：为吸引租户，常提供1-3个月的免租期；或约定租金逐年递增。

   • 系统支持：系统可设置免租期起止时间，在此期间租金为零。同时，可设定递增周期（如每年）和递增比例，系统自动计算各周期的租金标准。

三、系统如何满足复杂租赁场景

除了核心的计租引擎，一个完整的系统还需具备以下功能，以全面支撑复杂租赁运营：

• 合同全生命周期管理：从合同起草、审批、签订、变更到到期预警、续签或退租，实现线上化、流程化管理。

• 资产可视化与台账管理：通过GIS地图或楼宇平面图直观展示资产状态（空置、已租、即将到期等），建立统一的资产台账。

• 自动化账单与收缴：基于计租结果，系统自动生成租金、物业费、水电费等账单，并支持线上支付、银行代扣等多种收缴方式，提高回款效率。

• 多维度报表分析：提供出租率、租金收缴率、空置率、收益分析等报表，为经营决策提供数据支持。

• 风险预警机制：对即将到期合同、逾期未缴费租户、空置资产等设置自动预警，帮助管理人员及时干预。

四、价值与展望

部署支持多种计租模式的不动产租赁运营管理系统，对城投公司而言意义重大：

• 提升管理效率：自动化处理复杂的租金计算和账单生成，减少人工操作，降低出错率。

• 保障资产收益：确保租金计算的准确性和及时性，有效防止租金流失，**化国有资产收益。

• 增强决策能力：通过数据积累和分析，洞察市场趋势，优化租赁策略和资产配置。

• 推动数字化转型：为城投公司向智慧化、精细化运营迈进奠定坚实基础。

未来，随着物联网（IoT）、大数据和人工智能（AI）技术的发展，不动产租赁管理系统将更加智能化。例如，通过AI预测租金水平和空置风险，利用IoT设备实时监控资产使用状态等。城投公司应积极拥抱技术创新，持续优化租赁运营管理，实现国有资产的高效、可持续发展。

关于千万项

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

千万项累计管理面积超5000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。