从“守摊”到“创收”：上海国企不动产的破局之路，如何靠“运营系统”实现资产狂飙？

在上海这片寸土寸金的热土上，国企手握大量优质不动产——写字楼、园区、商铺、老旧厂房……这曾是令人羡慕的“家底”，却也一度成为沉重的“包袱”。传统“重管理、轻运营”的模式，让许多资产停留在“收租婆”的角色，价值沉睡，潜力埋没。

然而，一场深刻的变革正在发生。一批领先的上海国企，正通过打造新一代不动产运营管理系统，成功完成了从“资产管理”到“资产运营”的跃迁，不仅实现了保值，更打开了价值倍增的广阔空间。这背后，究竟是怎样一套打法？

一、 痛点觉醒：为什么“管理”失灵了？

在旧模式下，国企不动产管理普遍面临三大困局：

1. 数据孤岛，决策靠“拍板”：资产信息散落在Excel表格、纸质档案和不同部门员工的脑子里。一份资产的真实收益率、空置成本、维修历史难以精准计算，决策层如同“雾里看花”。

2. 被动响应，效率低下：租务管理、收费、报修等流程高度依赖人工，响应慢、易出错。租户体验差，导致优质客户流失，资产价值无形受损。

3. 价值单一，**于“收租”：将资产视为静态的“收租物件”，忽略了其作为“空间产品”所能衍生的能源管理、智慧服务、数据价值等多元收入可能。

这套模式，在市场竞争日益激烈的今天，无疑是在“守摊子”，而非“闯路子”。

二、 破局关键：从“管理”到“运营”的系统性重构

上海国企的领先实践表明，真正的转变始于思维，成于系统。他们引入的不再是一个简单的管理软件，而是一个以数据驱动、以客户为中心、以价值创造为导向的“智慧运营中枢”。

这个系统如何具体工作，实现保值增值？

1. 全局可视化，让资产“会说话”
系统首先将所有的资产、合同、租户、设备设施等信息整合到一张“可视化地图”上。管理层可以随时随地：

• 一眼看清资产总量、空置情况、租金收缴率、到期预警等核心指标。

• 穿透式分析单一资产的成本构成、盈利能力和投资回报周期。

• 为战略决策提供支持，比如：哪些资产应该持有，哪些应该置换，哪些有改造提升的潜力。

2. 流程自动化，从“人跑”到“数据跑”

• 智慧招商与租务：线上发布房源、VR看房、电子签约、自动生成账单，大幅提升招商效率和租户体验，有效缩短空置期。

• 自动化运维：设备IoT传感器实时监测运行状态，实现预测性维护；租户线上报修，系统自动派单、跟踪、反馈，形成闭环。

• 智慧能源管理：通过系统对楼宇的水、电、气等进行实时监控与优化，有效降低运营能耗成本，这笔节省直接转化为利润。

3. 洞察数据化，主动创造价值
这是从“运营”中挖掘“增值”的核心环节。系统通过对运营数据的深度分析，赋能业务：

• 精准的市场定价：基于周边市场租金水平、本楼宇历史数据、空置率等，动态调整租金策略，实现收益**化。

• 租户结构与服务优化：分析租户行业分布、续约率等，主动调整招商策略，引入能产生协同效应的业态。同时，根据租户需求，提供增值服务包（如会议室租赁、企业服务等），开辟新的收入来源。

• 资产性能诊断：通过长期数据跟踪，精准判断资产的老化程度和维修投入的边际效益，为存量资产的改造、焕新提供科学依据，避免无效投资。

三、 案例价值：看得见的收益狂飙

上海某大型国企集团，在上线智慧运营系统后，在一年内实现了：

• 整体租金收入提升15%，得益于精准定价和招商效率提升。

• 平均资产空置期下降20%，空置成本大幅降低。

• 运营能耗成本降低8%，直接增厚了利润。

• 客户满意度提升25%，良好的口碑形成了品牌溢价，资产吸引力进一步增强。

这套系统，让他们从被动的“看门人”，蜕变为主动的“操盘手”，真正让不动产“活”了起来，实现了资产在资本市场上的估值重估。

四、 启示与展望

上海国企的实践清晰地告诉我们：在数字经济时代，不动产的竞争不再是“地段之争”，更是“运营效率之争”和“数据价值之争”。从“管理”到“运营”的转变，本质上是国企市场化改革和数字化转型的缩影。

对于任何持有存量资产的企业而言，这条路径都具有极强的借鉴意义：打造一个强大的智慧运营系统，不再是选择题，而是实现资产保值增值、在激烈竞争中脱颖而出的必修课。

未来，随着AI、大数据技术的深化应用，这样的系统将更进一步，成为能够预测市场趋势、自动优化资产配置的“超级大脑”。谁先行一步，谁就能在这场资产价值的“狂飙”中，占据绝对主动。

关于千万项

上海云令智享信息技术有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

千万项累计管理面积超1000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。