从“管家”到“操盘手”：看上海国企如何玩转不动产，实现资产增值破局​

在传统的认知里，国企的不动产管理往往与“收租”、“维护”、“台账”这些词汇挂钩，扮演着一个稳重但略显被动的“资产管家”角色。然而，在市场竞争日益激烈、资产价值波动加剧的今天，仅仅当好“管家”已不足以应对挑战。以上海为例，一批领先的国有企业正率先破局，推动不动产管理从传统的“管理”向现代化的“运营”深刻转型，不仅实现了资产的保值，更开辟了惊人的增值空间。这场静默的革命，究竟是如何发生的？

一、 痛点突围：传统“管理”模式的三大枷锁

1. 信息孤岛，决策“摸黑”：资产信息散落在Excel表格、纸质图纸和不同部门的口头传达中，缺乏统一、动态的数据平台。管理层想了解资产全貌？难！想做租金调整或出售决策？只能凭经验“拍脑袋”。

   
   

2. 价值单一，依赖“死租金”：收入来源绝大部分依赖固定租金，资产价值与市场热点、产业需求脱节。一栋位于新兴产业园区的老厂房，可能常年以低廉的工业租金出租，却完全错过了改造为研发总部或创新实验室所能带来的价值跃升。

   
   

3. 运营粗放，成本是“黑洞”：维护保养靠报修，能源消耗凭感觉。跑冒滴漏隐形成本高，缺乏精细化的成本管控手段，侵蚀着资产的净收益。

   
   

二、 破局之道：上海国企的“运营式”管理三板斧

• 效果：集团总部大屏上，全市上百处资产的实时空置率、租金收缴率、客户行业分布、设备运行状态、能耗数据等一目了然。系统能自动生成资产健康度评分，预警高能耗或待维修设备。决策从此“心中有数”，告别盲目。

  
  

• 案例：其旗下有一处位于市中心的老旧仓库，原先租金低廉。运营团队通过系统数据分析发现，该区域对“高标改装仓+最后一公里配送中心”的需求旺盛。他们果断投入资金进行升级改造，并精准对接头部电商和新零售品牌。

  
  

• 效果：改造后，不仅租金实现翻倍，更吸引了产业链上下游企业聚集，形成了小型产业生态圈，资产流动性及溢价能力大幅增强。

  
  

• 效果：通过对一栋**写字楼的空调系统和照明进行智能化改造，年节能率超过15%。同时，预防性维护避免了数次昂贵的突发性设备故障，将运维成本降低了近20%。这些节省下来的真金白银，直接转化为资产的净收益。

  
  

三、 从保值到增值：看得见的价值飞跃

• 资产收益率提升：整体租金收益率平均提升10%-15%，部分优质资产通过业态升级，收益提升甚至超过50%。

  
  

• 资产流动性增强：清晰、动态的资产数据包，使得在需要进行资产证券化（如发行REITs）或股权转让时，估值更准确，流程更高效，极大增强了资本市场的吸引力。

  
  

• 风险防控前置：通过系统对租户信用、合同履约、安全隐患进行监控，将风险控制从“事后救火”变为“事前预警”。

  
  

结语：不动产的“下半场”，运营能力是核心竞争力

当国企真正从“房东”进化为“运营商”，从“管家”升级为“操盘手”，其庞大的存量资产必将爆发出巨大的价值潜能，这不仅关乎企业自身的效益，更是对城市更新和经济发展最直接的贡献。

关于千万项

上海云令智享信息技术有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

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