破解百年建筑运营难题：淮海路“老宝贝”如何靠一套系统实现资产翻红？

在寸土寸金的上海淮海路，每一座历史建筑都是一本厚重的书，承载着城市的记忆与荣光。然而，光环之下，这些“老宝贝”也面临着现实的窘境：维护成本高、租赁管理复杂、安全消防压力大、历史风貌限制多……如何让这些“沉睡的资产”在得到保护的同时，重新焕发商业活力，成为摆在所有运营者面前的难题。

最近，一个关于淮海路某知名历史建筑群成功“盘清盘活”的案例在业内悄然走红，其背后的一套不动产数字化运营系统被认为是关键秘诀。它究竟做了什么，能让老建筑实现“逆龄生长”，并引发如此多的关注？今天，我们就来揭秘它的实战应用。

一、 困境：历史建筑的“三高”之痛

在引入新系统之前，该项目的运营团队饱受困扰：

1. 高成本之痛： 能耗支出像个“黑箱”，哪里在浪费？哪个租户用电异常？全靠人工估算和事后排查。日常维修更是“救火队”模式，设备坏了才报修，成本高且影响租户体验。

2. 高复杂度之痛： 上百个租赁合同，租金、物业费、账单日期各不相同，财务人员大量精力耗费在催缴、对账、开票上，出错率高，资金回笼慢。

3. 高风险之痛： 历史建筑消防等级要求极高，但传统的巡检方式难以确保百分百到位，安全隐患如同“达摩克利斯之剑”。同时，建筑结构敏感，任何未经报备的装修都可能造成不可逆的损害。

二、 破局：一套系统的“智慧赋能”

针对以上痛点，运营方引入了一套集成的不动产运营管理系统，它不是简单的线上化，而是对建筑“生命体征”的全方位、精细化管控。

秘诀一：资产数据“一屏清”，告别糊涂账

系统首先为这座百年建筑建立了完整的 “数字孪生”档案。从每一根梁柱的结构图纸，到每一块区域的租赁状态；从所有设备的型号、保修期，到历年来的维修记录，全部数字化、可视化。

• 效果： 管理者打开驾驶舱大屏，资产健康状况、空置率、租金收缴率、现金流等关键数据一目了然。过去需要翻箱倒柜找资料，现在一键查询，真正实现了 “盘清” ，为决策提供了精准的数据支撑。

秘诀二：租赁管理“自动化”，解放人力提效

系统将租赁流程全线打通。

• 线上签约与收租： 租户通过线上平台即可完成合同签署，系统自动生成账单，并支持多种线上支付方式。到期前自动提醒，逾期自动计算滞纳金。

• 效果： 财务人员从繁琐的催款对账中解脱出来，租金到账率提升超过30%，回款周期大幅缩短。租户体验也得到提升，实现了双赢。

秘诀三：设施运维“预见性”，降本增效保安全

这是系统带来的**变革。

• IoT物联网应用： 在关键区域部署传感器，实时监测用电、用水、温度、湿度以及消防系统状态。一旦出现异常（如某区域深夜用电激增），系统立即自动报警。

• 预防性维护： 系统根据设备运行数据和维护周期，自动生成工单，提醒运维人员在该换滤网的时候换滤网，该检修电路的时候检修电路，变“被动维修”为“主动维护”。

• 效果： 整体能耗通过优化下降了约15%，设备故障率显著降低，避免了因突然停机对租户造成的影响。更重要的是，通过对消防、用电安全的实时监控，将风险扼杀在萌芽状态，守护了建筑的安全。

秘诀四：空间与服务“增值化”，激活商业潜力

系统还成为了提升资产价值的助推器。

• 智慧通行与服务： 租户和访客通过手机可实现无感通行、在线报修、服务预订等，提升了高端商业体的科技感和服务品质。

• 数据分析赋能招商： 通过分析人流、车流及租户业态数据，运营方能更精准地判断市场需求，优化招商策略，引入与建筑调性更匹配、盈利能力更强的商业品牌，从而实现资产的 “盘活” 与升值。

三、 启示：老建筑的新生命，源于“智慧内核”

淮海路历史建筑的成功案例告诉我们，保护与开发从来不是对立命题。借助数字化的力量，完全可以让历史风貌与现代商业完美共生。

这套不动产运营系统的实战应用，其核心秘诀在于：它将依赖个人经验的、粗放式的传统管理模式，升级为了基于数据的、精细化的现代智慧运营模式。 它不仅解决了“降本、增效、控风险”的基本盘问题，更通过提升体验和数据分析，为资产的长期保值增值装上了“新引擎”。

对于全国无数同样面临运营困境的历史建筑、产业园区和商业楼宇而言，淮海路的经验无疑提供了一个**参考价值的范本。当老建筑插上数字化的翅膀，它便能穿越时空，在新的时代里，讲述出更加动人的商业故事。

关于千万项

上海云令智享信息技术有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

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