智慧内核驱动：百年商街淮海路的资产运营升维实践

在注重流量与体验的现代商业环境中，有着“东方香榭丽舍”之称的淮海路并未固守历史积淀与品牌效应，而是悄然推进一场由内而外的数字化重塑。这条承载着商业记忆的街道，借助一套隐于幕后的不动产智慧系统，构建起自身的“决策中枢”与“感知网络”，完成了从“依赖经验”到“依托数据”的运营模式跨越。本文将带您探究，这套系统是如何成为其实现精细化管理的底层支撑。

一、困境：繁华背后的管理难题

即便如淮海路这样的知名商圈，同样绕不开高端商业区普遍存在的运营瓶颈：

信息碎片化严重：店铺、办公楼及配套资源的数据分别存储于不同部门与文件中，维修记录、租赁信息、能耗数据相互独立，难以形成统一决策视图。

设备维护效率低下：面对空调异常或电梯停运等问题，沿用传统报修流程往往耗时较长，不仅影响租户正常经营，也可能导致消费人群流失。

能源开支压力大：建筑集群体量庞大，用能负荷高，若缺乏实时监测与有效调控手段，日常运营成本难以控制。

资产潜力待释放：怎样量化评估不同位置的空间价值？如何前瞻识别租赁风险？能否借助运营反馈优化招商方向？这些都需要更高效的数据工具支持。

二、转型路径：搭建全域可视的智能运营平台

淮海路采用的这套管理系统，本质上是构建了一个与实体商圈同步的数字镜像。通过将实体设施、设备运行、人员流动等要素在虚拟空间复现，实现了三个层面的升级：

1. 设施运维：从事后处置转向事前干预

建立设备电子履历：为所有重要设施配置专属电子标识，记录安装、保养与更换周期，系统自动推送预警，提前防范风险。

传感网络与智能诊断：在核心设备部署监测传感器，实时采集运行参数。一旦数据出现异常征兆，平台自动生成维修指令并分派至技术团队，在问题显化前完成处置，**限度降低对商户及消费者的影响。

移动端无缝协作：现场人员通过专用应用接收指令、上传处理进展，实现任务全程可追溯，响应效率提升逾三成。

2. 日常运营：以量化洞察替代主观判断

能耗动态管控：平台对商圈内的水、电、气等能源使用情况进行实时追踪，精准定位至单栋建筑或特定区域。依托数据分析识别能效短板，优化设备运行方案，助力部分楼宇实现年度能耗降低10%以上。

空间与租务联动：所有租赁信息、费用明细、合同周期、空置状态集中呈现。系统自动提示续约及收款节点，并借助数据分析为不同区位租金策略提供参考，提升整体资产收益。

安防与环境统筹：集成视频安防、消防预警、人流监测等子系统，实现统一平台指挥。在重大活动期间，依据实时人流量动态调配安防资源，保障公共安全。

3. 战略决策：凭借数据洞察把握先机

系统将多源数据整合为统一资源，借助商业智能分析工具生成多维度洞察报告。

租户表现评估：在符合法规前提下，综合客流量与商户销售表现，识别出更具发展潜力的业态与品牌，为后续招商与业态组合优化提供依据。

资产绩效评分：综合设备可靠性、维护投入、能耗水平及租户反馈等多项指标，对每项资产进行“健康度”量化评价，帮助管理层快速定位需重点提升的环节。

收益模拟推演：基于运营记录与行业趋势，构建预测模型，评估不同升级方案与租赁策略对资产价值的影响，辅助制定中长期规划。

三、借鉴价值：淮海路实践的行业启示

淮海路商圈的探索，为传统商业地产的数字化建设提供了可行路径。其关键并非追求技术的新颖度，而是通过“一套平台，贯通资产维护与业务运营的全链条”。

这一实践印证了：

精细化管理是存量竞争时代的关键能力。当外延扩张红利减退，聚焦内部提效、服务升级与体验优化，成为资产持续增值的核心。

不动产不仅是实体构造，更是可挖掘的数据富矿。推动建筑空间的数字化转化，促使数据有效流转并创造价值，已成为资产管理者的重要能力。

优秀的系统应扮演“赋能工具”角色。它助力一线人员提升作业质量，协助中层管理者优化流程协作，支持决策层获得更精准的判断依据。

结语

淮海路的智能化转型，表面是技术应用的成果，深层次则是管理理念的全面升级。凭借一张无形的数据互联网络，它成功串联起资产维护、消费体验与商业回报的良性循环，让这条跨越百年的商业地标在数字浪潮中展现出更为强劲的活力。这对所有谋求创新突破的商业地产运营者，既是一次观念上的启发，也是一条可借鉴的实践路径。

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

千万项累计管理面积超1000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。