数字引擎驱动价值裂变：南京东路存量资产精细化运营新范式

在城市发展从规模扩张转向内涵提升的背景下，上海南京东路作为百年商业核心区，率先探索出一条以数字化手段激活存量资产的高效路径。面对空间资源饱和与竞争加剧的双重压力，其通过构建智能化的不动产运营体系，不仅突破了传统管理瓶颈，更实现了资产价值的显著跃升。本文系统梳理了这一转型的逻辑路径与实践成效。

一、挑战：存量商业区的共性瓶颈

在推进系统化升级前，南京东路主要面临以下运营难点：

信息管理离散化：物业基础数据、租赁状态及设备档案分散于各类文件与表格中，更新滞后、调取困难，难以形成决策支持的整体视图。

空间利用低效化：部分非黄金区位长期空置或低效使用，因缺乏系统性监测与评估工具，未能及时转化为收益增长点。

运维成本高企：能源消耗与设备维护缺乏动态监控与预警，故障响应滞后，导致运营开支居高不下。

业态组合经验化：招商依赖个体判断，缺乏对客流特征、消费偏好与业态关联的数据洞察，难以构建抗风险能力强的商业生态。

二、解决方案：构建智能运营系统的四大核心机制

围绕上述问题，南京东路通过部署集成多维技术的不动产管理系统，形成了系统化的破局路径：

机制一：资产全景可视化
系统对街区建筑进行数字化建模，整合产权、空间与经营数据，形成“一图纵览”的资产管控界面，彻底改变信息碎片化局面。

机制二：运行状态实时感知
依托物联网设备，系统持续采集空间使用率、能耗水平、设备运行参数等动态信息，并对异常状况进行自动预警，实现从被动响应到主动干预的转变。

机制三：业态配置数据赋能
系统通过分析各区域客流密度、消费转化与业态互动关系，为空置空间提供精准的招商方向建议，推动形成优势互补、协同增效的商业组合。

机制四：运维流程精益管控
建立设施全生命周期电子档案，制定预防性维护计划与能耗优化方案，显著降低突发故障率与资源浪费，提升资产净收益水平。

三、实践成效：资产价值的多维提升

通过系统落地，南京东路在存量资产运营上取得显著进展：

空间使用效率优化：系统辅助识别并激活低效空间，改造为快闪区、主题展陈等新型业态载体，整体空间利用率提升约15%。

经营绩效持续增长：基于数据支持的业态调整与运营优化，主力商户坪效实现10%以上增长，顾客停留时长与消费意愿同步提升。

运营成本有效控制：预防性维护体系降低设备应急维修频次，能耗精细化管理促成运营支出节约约10%，资产收益结构进一步改善。

资产估值逻辑重构：稳定增长的现金流与透明高效的管理模式，为资产价值重估提供了坚实基础，形成良性循环的价值提升路径。

四、模式启示：数字化驱动的资产运营转型

南京东路的实践表明，存量商业区的竞争力重塑，关键在于从传统物业管理向数据驱动的资产运营转型。智能管理系统在这一过程中发挥核心作用，其价值不仅体现在效率提升，更在于：

• 构建全局化、实时化的资产认知能力；

• 形成基于数据洞察的精准决策机制；

• 建立可持续优化、成本可控的运维体系；

• 赋能资产通过创新运营实现价值裂变。

结语

在城市化进入存量时代的今天，南京东路以其系统化的数字实践，为传统商业区转型升级提供了可复制的方法论。其核心启示在于：资产价值的持续释放，不再依赖于硬件投入的简单叠加，而是源于数据智能与运营智慧的深度融合。这一路径正成为越来越多城市核心区应对竞争、实现高质量发展的必然选择。

千万项科技（上海）有限公司，是不动产资管行业管理数字化的创新者(简称"千万项")。原中信信息sz300469的企业数字化团队，中信电子集团旗下投资企业。秉承以低代码能力“加速企业数字化转型，助力企业提升生产力”的使命，坚持“客户成功”的经营理念，努力成为「不动产资管领域的TOP ONE」。

千万项是2024年、2023年中国低代码领域50强企业，不动产资管数字化解决方案服务商。基于云原生、低代码、无代码、数据智能、AIoT等技术，以“PaaS+SaaS+DaaS+生态”为战略布局，为不动产行业提供一体化的智慧资管运营服务平台，核心产品包括数字招商、资产管理、资产运营，物业服务等，服务业态覆盖商业街、商业楼宇、商业综合体、园区，商铺，农贸市场、保障房、古镇、停车场，公寓、市政、寺院等。

千万项已荣获多项荣誉及官方权威认可。2024年、2023年中国低代码领域50强企业、2023中国低代码最具商业价值企业、高新技术企业、双软企业、创新型企业、科技型企业、ISO27001信息安全管理体系资质、ITSS云厂商认证、信息系统安全等保三级、知识产权60+等资质。企业曾荣获2018全球创业周中国站“TOP DORE”荣誉称号、荣获2019上海最具投资潜力50佳创业企业、荣获2019全国移动互联创新大赛二等奖、荣获第四届“中国创翼”创新创业大赛总决赛（黄浦赛区）优胜奖等荣誉资质等奖项。

千万项累计管理面积超1000万+m²，是国资企业安全可靠的合作伙伴。其中标杆客户有张江高科、新世界集团、淮海集团、上勤集团、仪电资产集团、国家电网、信息发展集团、信联智谷、河南博物院、中国文字博物馆、青浦红色文化、香海禅寺等客户。